저는 근거없는 좋은 얘기도 경계하지만 불명확한 공포에도 속지 않습니다. 어떤 선택이든 최상과 최악의 Case를 체크해보고
그 리스크(risk 위험)가 감당할 수 있다고 판단해야만 결정하는 사람입니다. 그렇기 때문에 10년 공임 분양전환의 알려진
Risk인 분양전환의 최악의 케이스를 정리하고자 합니다.
* 사실 여기까지 안 갈려고 했는데(법이라는 게 좀 복잡합니다.)
귀를 막고 소리 지르는 분들이 좀 계셔서...(계약서가 무슨 절대불변의 진리라고 신앙을 가지신 분) 법을 좋아하는 분들을 위해서 이번
기회에 서비스(?)를 제공해 드리려고 합니다.
1. 왜 인제야 이 Risk를 알게 되었는가?
처음
공공임대를 청약할 당시는 대부분이 인지하지 못했던 Risk였습니다. 그럴 수밖에 없었던 이유는 LH의 보도자료에서도 알 수
있습니다. 이런 내용으로 광고를 하는데, 설마 10년뒤에 현시세대로 분양전환을 할거라고 예측한 사람이 있다면 그분은 점쟁이죠.
(빨간 줄은 제가 한 게 아니고 LH가 강조해 달라고 스스로 한 겁니다.)
그리고, 처음으로 입주 후 10년이 지나서 분양전환를 하기 시작하는 단지들이 생겼습니다.
LH는 이미 3만 세대가 분양을 해서 형평성의 문제가 있다라고 하는데, 그건 민간분양이었죠. 자기들거 아니었습니다. 그러니까 쉽게 말해 거짓말하는 겁니다.
그것이 지금 많이 얘기가 나오는 성남 판교(판교원마을 12단지, 산운마을 11·12단지, 봇들마을 3단지, 백현마을
8단지, 총 1만1,441가구)가 2019년 7월을 시작으로 분양전환이 들어가면서 LH가 시세대로 분양하겠다는 입장을 밝히면서
문제가 된 것입니다.
10년 공공임대의 취지는 서민의 주거안정을 목적으로 국가에서 싸게(거의 법으로
헐값에) 매입한 토지에 주택기금과 입주자의 보증금 등으로 지은 집인데(LH는 한푼도 투자 하지 않습니다.) 이걸 관리대행만 한
업체가 시세차익을 모두 가져가겠다는 상식밖의 행동을 할거라고 10년전에 누가 예측했을까요?
이것은 분양가상한제로 지은 10년 공공임대 아파트가 분양가 상한제를 지켜야 한다는 명시가 되어 있지 않은 법을 허점을 이용한 것으로 이 부분을 명확히 하자는 것이 현재 법개정의 취지입니다. 더 근본적으로는 입주전에 분양전환가격이 예측가능하게 공시하는 것입니다. 그래야 "알고 했는데 왜 지금와서 이래?"라는 소리가 안나오지 않겠습니까? 시세대로 한다면 그렇게 명시! 애매모호하게 하지 말라는 거죠.
2. Risk에 적용을 받는 범위는 어디까지인가?
분양전환가격을 10년뒤 시세대로 한다는 것이 명시가 된다면 그 적용을 받는 가구는 현재로 15만여 가구가 넘습니다. 15만
명도 아니고 15만 가구입니다.(국토부 2015년 기준 13만5240호, 이후 통계치가 없어 대략적인 수치로 수정합니다.)
그리고 12월이 되면 경기도에만 천여가구가 또 늘어나겠죠. 다들 판교에만 촛점이 맞춰져서 소수의
문제라고 보지만, 이건 국가적인 문제입니다. 이 수십만의 입주자가 아무대책없이 나가야 하는 상황을 "법대로 다 알고 한건데 왜
생떼야~당장 나가!" 라고 한다면 그분은 몇십만명의 "
하락에 베팅을 한 옵션상품 투기꾼(그분들이 바라보는 시각)" 에게 좋은 소리를 들으실 겁니다.(참고로 2022년까지 13만 가구를 추가 공급하겠다고 발표했죠. '투기꾼'이 13만가구가 또 늘어납니다.
관련보도자료)
30여만 가구가 사실상 집을 못가지고 청약통장도 날리게 되면,
10년 공공임대는 실패한 국가정책이 됩니다. 주택정책의 실패는 그걸로 끝나지 않는다는걸 우리는 잘 알고 있습니다. 정권의 실패고, 다음선거에 치명적인 영향을 미칩니다. (
심지어 대통령이 직접 공약한 사안이다보니 일은 커지죠)결국
이 사업을 지속할 수 없게 될 것입니다. 누가 10년뒤에 가격이 어찌될지 모르는 집을 자기 통장을 써가며 청약을 할까요?
그런데, 그건 이미 현실화 되어 있습니다. 전국기준으로 입주가 완료되지 않은 단지들의 현황은 이전에 올린 제 글을 보시면 확인
가능합니다.
3. 입주자들은 순순히 나갈 것인가?
입장 바꿔놓고 여러분이라면 나가시겠습니까? 오늘 이
글은 최악의 케이스들을 상정하는 것이므로 참고하시면서 읽어주십시오. 2009년 용산4구역 철거현장 화재 사건을 기억하실 것입니다.
철거민과 전국철거민연합 회원들이 재개발 보상문제와 관련하여 해당 건물에서 농성 중이었고, 경찰의 진압에 맞서 철거민들이
화염병으로 대항하는 과정에서 화재가 발생해 6명(철거민 5명,경찰 1명)이 사망하고, 24명이 부상을 입는 대참사가 벌어졌습니다.
이후 병원에서 치료받던 중상자 1명이 사망하면서 사망자는 7명으로 늘었습니다.
상가건물 하나가 이럴진데
몇십만이 거주하는 아파트는 어떤 일이 벌어질까요? LH입장에서는 자신이 소유권을 주장하기도 애매한 상황입니다. LH가 한푼도
지분을 가지고 있지 않기 때문입니다. (짓는데 돈한푼 낸게 없는 집에 수익은 자기가 다 가져가겠다는 겁니다.)
LH가 이들처럼 분양전환을 거부한 세대에 명도소송(점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송)을 벌여야 합니다. 그게 쉬울지는 각자가 판단할 일이죠.
입주자들은 가만히 있을까요? 이미 LH가 어긴 법들이 한 둘이 아니라 이미 소송이 줄줄이 대기중입니다. 분양전환이 시세대로 된다고 하는 순간 플랜B가 발동되는 거죠. 대충 걸릴 소송과 판례들을 정리해 봤습니다.
* 하기전에 계약서 얘기하실분(계약서 절대불변 신앙자) 계실텐데 계약서보다 법이 상위에 있는건 상식이니까 생각하시고 주장하시기 바랍니다.
- 임대주택법 제 1조 "국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 함" 위반 1조부터 위반이네요.
- 임대주택법 시행규책 제 2조 3 제1항 위반 : 건설원가, 건축비, 택지비는 5년 공공임대에만 적용된다고 우길 수 있으나 10년 공공임대는 건설원가 건축비, 택지비가 적용되지 않는다 라는 문구도 없습니다.
- 임대주택법 시행규칙 제4조 1 제3항 위반 - 분양전환가격 산출근거자료 미제출
- 감정평가에 관한 규칙 제6조2 제 1항 - 다른 법령에 규정이 있는 경우 거래사례 시세평가를 따르지 않고 그 법령에 따른다.(동 법령 무시하고 거래 사례 시세평가를 하면 불법이 됩니다.)
- 임태주택법 시행령 제23조 1항~7항 법령 위반 - 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등
- 임대주택법 시행규칙 별표 1 중 제2호 라목 건축비, 택지비
건축비 -건축비의 산한가격은 표준건축비로 한다.
택지비 - 85이하 공공건설임대주택 건설을 위한 공공택지의 경우에는 한국토지공사가 임대사업자에게 공급한 <그 공급가격> 그대로 적용한다.
-
대법원 판례: 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 : 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에
비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의
할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이
조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을
상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을
도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다.
- 연계되어 소급입법에 관한 판례도 있네요.
등등이 줄줄이 대기 중입니다. 이건 결판이 날 때까지 끝까지 갈 겁니다. 사법농단으로 유명해진 '일제강점기 강제징용
피해자들이 일본 기업을 상대로 낸 손해배상 청구소송'처럼 오래 갈 수도 있습니다.(정말 오래 걸릴수 있습니다.) 하지만 법적인 근거가 충분하면 끝까지 가볼만 한
것입니다.
4. 입주자들이 바로 나가면 그 집은 내가 받을 수 있는 기회가 있다?
조심스럽게 물어보시는 분들 계시죠? "분양전환에 실패해서 입주자들이 나가면 그 집은 다시 매매할때 기회가 있을 것이다!" 우선 기본적으로 남의 불행을 통해 자신의 이득을 보려는 행위를 아무렇지 않게 생각하시는 분들은 다시 한번 생각해 보시기를 바랍니다. 결론부터 얘기하면 가능성이 희박한 얘기입니다.
- 우선 입주민들이 순순히 나가지 않습니다. 입장바꿔놓고 나가실 수 있겠어요? 불법 건축물에서 버틴 구룡마을 주민들도 못 몰아내고 있는데, 합법적으로 분양권까지 가진 입주민을 쉽게 몰아 내겠다? 가능할까요?
- LH도 명도소송이 힘들거라 기존 세입자의 임대 연장으로 가닥을 잡을 것입니다.
- 예비자들이 기다리고 있습니다. 임대주택은 일정비율로 예비자들을 모집하고 있고 그 분들이 대기중입니다.
예비입주자가 소진되면 또 추가 모집을 합니다.
자격조건은 공공분양에 준하는거 아실테고 경쟁률은 예측이 되시나요?
5. 그럼 이런무리한 상황에서 LH는 끝까지 우기고 있는 걸까요?
LH입장에서 부드럽게 갈 수 있는 방법은 많아요. 10년 이상 전매제한을 걸거나 하는 방법으로도요(입주민들도 바라는 바입니다.) 그런데 왜 그렇게 하지 않고 무리수가 많은 현 시세대로 받으려는 걸까요?
그건
당연히 돈 때문입니다. LH는 공기업이지만 기업에 들어간 이익금은 자기 마음대로 쓸 수 있습니다. 그 돈은 고스란히 사장이하
직원들의 성과급 잔치로 들어 갑니다. 부채? 부채를 갚는 기준도 기업 마음대로입니다. 이번에 판교만 자기들 뜻대로 분양전환하면
시세차익이 얼마다? 3조다! 그럼 30만 분양전환을 시세대로 받으면 얼마일까요? 상상할 수 없는 대박이죠. 저라도 쉽게
포기못하겠어요. 지들이 한푼도 안 냈는데 천문학적인 돈을 받아요. 로또? 그런거 하나도 안 부러워요. 매달 로또가 터져요~
6. 이런 상황에서도 10년 공공임대 분양전환을 반대하는 이유는 뭘까요?
자신들은 아니라고 합니다. 법과 정의를 수호하고 싶다고 하십니다.
계약서에 계약했으니 지구가 두쪽도고 지켜야 한다고 합니다.
정말 그 이유 때문이십니까? 그정도면 신앙이지요. 순수하게 그러신 분들은 제가 뭐라고 하지 않겠습니다. 종교의 자유는 누구에게나 있는 것이니까요.
탐욕때문이라면?
내가 포기한 기회를 누군가가 누린다면? 누구 노래 가사처럼 니가 누리는 것이 원래 내것이어야 했다고 생각한다면? 남의 불행으로
내가 이익을 볼 수 있다면? 그건 절대로 자기 스스로 입밖으로 내지 않겠죠. 자신들도 그게 부끄러운 짓이라는걸 아니까. 그 답은
제가 아닌 스스로에게 하시기 바랍니다.
