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YaWaRa / 2018.11.29 11:43 / 부동산
1. 공공임대는 LH가 소유권을 가진 임대 주택이다?
제가 사는 아파트를 보여드릴게요. 올해 9월에 입주했는데 너무 좋습니다. 삶의 질이 10배는 향상되었어요. 집은 무조건 평지에 전철역이 앞에 있는 새 아파트입니다. 다른거 볼 거 없어요. 본론으로 들어가서 우리 단지는 공공임대와 공공분양이 함께 하는 소셜믹스 단지입니다. 그래서 공고문을 비교할 수 있습니다. 공고문 전문은 여기 링크에서 가능합니다.

공공임대인 59m의 건설 원가부터 볼까요?

 - 주택가격(분양가격아 닙니다.) 59b기준 1억5천8백입니다. 그중 주택도시기금이 5천5백만원 지원받았어요.
   그럼 1억3백3십여만원(158,357,000 - 55,000,000 = 103,357,000)이 비네요. 그럼 그 돈은 누가 냈을까요?

- 네, 백여만원이 차이가 나긴 하지만 최대 보증금 기준으로 입주민이 다 냅니다.
  최대 보증금을 안 내면 월 임대료가 비싸죠? 그 차액만큼 이자 장사하는 건 누구? LH고요, 최대 보증금을 내면 LH는 이 아파트에 지분율이 몇 %일까요? 명도소송 가능할까요?
- 결론적으로 LH가 집 짓는데 한 푼도 안 내놓고 갑질을 하고 있어요.

2. 국가에서 시세보다 저렴하게 들어가서 잘 살았으니까 헛된 욕심부리지 마라?
제가 우리 단지를 비교한 건 이유가 있어요. 같은 단지에 같은 자재를 사용한 평수만 다른 공공분양아파트가 있어요.
분양가 볼까요? 기본형이 발코니 확장이에요. 참고로 59m는 다 기본형입니다.

- 74m가 3억2천, 84m가 3억7천에 분양을 했네요. 공공분양이라 되게 싸게 분양한 거 같죠? 이 지역 대장주(중심 주)인 아이파크 아파트의 분양가랑 비교해 볼까요? 공고문 링크는 여기서 전문을 보시면 됩니다.

- 복잡하긴 한데 84m가 3억 8, 9천 정도 되네요. 같은 평수 아파트랑 얼마 차이 2천차이? 그런데 민영은 기본이 발코니 확장이 아니죠? 발코니 확장비가 1천백만원정도입니다. 그럼 천만원도 차이도 안 나네요? 참~~ 저렴하네요.
- 왜 이야기를 하냐고 하면, 59m가 만약 분양가격을 산정해도 74m가 3억2천, 84m가 3억7천 10m 기준으로 약 4천3백만원 차이(370,780,000 - 327,100,000 = 43,680,000)네요. 74m랑 59m가 15m 차이니까 단순계산으로 1.5를 하면 6천5백 정도가 나옵니다. 그렇게 계산하면 분양예상가는 2억 6천이 됩니다. (327,100,000 - 65,520,000 = 261,580,000)
- 그럼 건설사가 분양해서 얻는 이득은 건설 원가 1억5천8백에서 예상 분양가로 계산하면 1억 정도입니다. (261,580,000 - 158,357,000 = 103,223,000) 그 대신 임대료를 10년간 챙기는 거죠.
- 남들이 시세보다 싸게 산다고 하면 전 이렇게 대답하면 됩니다. 그래요. 한 1억 정도 싸게 삽니다. 와 많이 싸다! LH가 공공임대를 참~~~~저렴하게 공급하네요. (반어법)


3. LH와 건설사의 적정수익과 그들의 거짓말
- 왜 이런 얘기를 하느냐 하면 건설가가 얻어야 하는 적정 수익은 바로 저 분양을 기준으로 하는 차액 1억 정도는 충분하다는 계산이 나옵니다. 10년 동안 우리가 임대료 주는 거에 1억 정도의 차액이면 손해가 날까요?

- 그런데 맨날 부동산 전문가라는 인간들이 이런 거짓말을 당당히 해요.
"개정안대로 분양 전환이 이뤄질 경우 상대적인 손해는 고스란히 공공사업자가 진다. 이에 따라 정부의 또 다른 재정지원이 없을 경우 10년 공공임대주택 사업은 사실상 중단될 가능성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다."

그 말이 사실이면 1984부터 계속 임대주택을 제일 많이 만든 부영 이중근 회장은 빚더미에 앉아서 노숙자가 되었어도 한참 전에 되었을 겁니다. 그런데, 삼성생명의 사옥까지 인수해 재계서열 16위( 2017년 5월 기준)이에요. 그런데 입주자를 욕하고 건설사 편을 들어요? 대단들 하십니다.

오늘은 간단한 펙트로 당당하게 거짓말하는 사람들을 위한 대응자료를 정리했습니다.


PS : 이 글은 공공임대 분양전환 지지나 호소의 글이 아닙니다. 저는 정말 10년 공공임대 불합리한거 알고 들어 온 거구요, 그에 따른 대비책도 마련해 뒀어요. 그건 그거고 불합리한 세상은 고치는게 더 중요하기 때문에 하는겁니다.
쓸데없이 알고 했으면서 왜 불쌍한척 하느냐는 소리 하실분들은 저 글에 제가 어디에 불쌍한 척을 하거나 호소를 했는지 캡쳐해 주세요. 이 글에 판단할건 하나입니다. 누가 거짓말을 하고 있느냐 입니다.

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YaWaRa / 2018.11.22 11:08 / 부동산
LH가 모집하는 10년 공공임대 대부분이 미달입니다. 그 이유는 10년 공임의 치명적인 문제인 분양가상한제 땅에서 분양가 상한제를 지키지 않는 문제가 제일크고, 그 다음이 입지입니다. 
10년 공공임대는 하남 감일, 하남 미사를 제외하고는 대부분 잔여세대를 모집했습니다.

LH홈페이지 경기도 기준 잔여세대 검색 시 나오는 리스트 (2017년 1월부터~ 현재) 경기도는 이렇고 지방은 전체가 미달이라고 보시면 편합니다. 체크되어 있는 예비자를 같이 모집하는 곳은 사실상 미달이 아니라고 보시면 될것 같습니다. 이런 곳의 미달은 실제 평수문제 (59m 기준으로 그 이하는 인기가 없고 그 이상으로 넘어가면 임대료때문에 또 인기가 적어집니다.)라고 보시면 됩니다.
* 여기서 의문을 가지시는 분들이 계실 겁니다. 남양주 진건 등의 지구는 왜 없나? 그 이유는 시행주체가 LH가 아니라 경기도시공사이기 때문입니다. 그건 아래에 별도로 넣겠습니다. 경기도시공사의 10년 공임은 미달이 거의 없습니다. 없는 이유는 공급되는 공공임대 수가 적은것과 LH처럼 양심없는 짓(시세대로 분양전환가격)을 안한다는 얘기를 계속 하기 때문입니다.






YaWaRa / 2018.11.22 10:52 / 부동산

저는 근거없는 좋은 얘기도 경계하지만 불명확한 공포에도 속지 않습니다. 어떤 선택이든 최상과 최악의 Case를 체크해보고 그 리스크(risk 위험)가 감당할 수 있다고 판단해야만 결정하는 사람입니다. 그렇기 때문에 10년 공임 분양전환의 알려진 Risk인 분양전환의 최악의 케이스를 정리하고자 합니다.
* 사실 여기까지 안 갈려고 했는데(법이라는 게 좀 복잡합니다.) 귀를 막고 소리 지르는 분들이 좀 계셔서...(계약서가 무슨 절대불변의 진리라고 신앙을 가지신 분) 법을 좋아하는 분들을 위해서 이번 기회에 서비스(?)를 제공해 드리려고 합니다.

1. 왜 인제야 이 Risk를 알게 되었는가?
처음 공공임대를 청약할 당시는 대부분이 인지하지 못했던 Risk였습니다. 그럴 수밖에 없었던 이유는 LH의 보도자료에서도 알 수 있습니다. 이런 내용으로 광고를 하는데, 설마 10년뒤에 현시세대로 분양전환을 할거라고 예측한 사람이 있다면 그분은 점쟁이죠. (빨간 줄은 제가 한 게 아니고 LH가 강조해 달라고 스스로 한 겁니다.)


그리고, 처음으로 입주 후 10년이 지나서 분양전환를 하기 시작하는 단지들이 생겼습니다.
LH는 이미 3만 세대가 분양을 해서 형평성의 문제가 있다라고 하는데, 그건 민간분양이었죠. 자기들거 아니었습니다. 그러니까 쉽게 말해 거짓말하는 겁니다.


그것이 지금 많이 얘기가 나오는 성남 판교(판교원마을 12단지, 산운마을 11·12단지, 봇들마을 3단지, 백현마을 8단지, 총 1만1,441가구)가 2019년 7월을 시작으로 분양전환이 들어가면서 LH가 시세대로 분양하겠다는 입장을 밝히면서 문제가 된 것입니다.
10년 공공임대의 취지는 서민의 주거안정을 목적으로 국가에서 싸게(거의 법으로 헐값에) 매입한 토지에 주택기금과 입주자의 보증금 등으로 지은 집인데(LH는 한푼도 투자 하지 않습니다.) 이걸 관리대행만 한 업체가 시세차익을 모두 가져가겠다는 상식밖의 행동을 할거라고 10년전에 누가 예측했을까요?
이것은 분양가상한제로 지은 10년 공공임대 아파트가 분양가 상한제를 지켜야 한다는 명시가 되어 있지 않은 법을 허점을 이용한 것으로 이 부분을 명확히 하자는 것이 현재 법개정의 취지입니다. 더 근본적으로는 입주전에 분양전환가격이 예측가능하게 공시하는 것입니다. 그래야 "알고 했는데 왜 지금와서 이래?"라는 소리가 안나오지 않겠습니까? 시세대로 한다면 그렇게 명시! 애매모호하게 하지 말라는 거죠.

2. Risk에 적용을 받는 범위는 어디까지인가?
분양전환가격을 10년뒤 시세대로 한다는 것이 명시가 된다면 그 적용을 받는 가구는 현재로 15만여 가구가 넘습니다. 15만 명도 아니고 15만 가구입니다.(국토부 2015년 기준 13만5240호, 이후 통계치가 없어 대략적인 수치로 수정합니다.)
그리고 12월이 되면 경기도에만 천여가구가 또 늘어나겠죠. 다들 판교에만 촛점이 맞춰져서 소수의 문제라고 보지만, 이건 국가적인 문제입니다. 이 수십만의 입주자가 아무대책없이 나가야 하는 상황을 "법대로 다 알고 한건데 왜 생떼야~당장 나가!" 라고 한다면 그분은 몇십만명의 "하락에 베팅을 한 옵션상품 투기꾼(그분들이 바라보는 시각)" 에게 좋은 소리를 들으실 겁니다.(참고로 2022년까지 13만 가구를 추가 공급하겠다고 발표했죠. '투기꾼'이 13만가구가 또 늘어납니다. 관련보도자료)
30여만 가구가 사실상 집을 못가지고 청약통장도 날리게 되면, 10년 공공임대는 실패한 국가정책이 됩니다. 주택정책의 실패는 그걸로 끝나지 않는다는걸 우리는 잘 알고 있습니다. 정권의 실패고, 다음선거에 치명적인 영향을 미칩니다. (심지어 대통령이 직접 공약한 사안이다보니 일은 커지죠)결국 이 사업을 지속할 수 없게 될 것입니다. 누가 10년뒤에 가격이 어찌될지 모르는 집을 자기 통장을 써가며 청약을 할까요? 그런데, 그건 이미 현실화 되어 있습니다. 전국기준으로 입주가 완료되지 않은 단지들의 현황은 이전에 올린 제 글을 보시면 확인 가능합니다.

3. 입주자들은 순순히 나갈 것인가?
입장 바꿔놓고 여러분이라면 나가시겠습니까? 오늘 이 글은 최악의 케이스들을 상정하는 것이므로 참고하시면서 읽어주십시오. 2009년 용산4구역 철거현장 화재 사건을 기억하실 것입니다. 철거민과 전국철거민연합 회원들이 재개발 보상문제와 관련하여 해당 건물에서 농성 중이었고, 경찰의 진압에 맞서 철거민들이 화염병으로 대항하는 과정에서 화재가 발생해 6명(철거민 5명,경찰 1명)이 사망하고, 24명이 부상을 입는 대참사가 벌어졌습니다. 이후 병원에서 치료받던 중상자 1명이 사망하면서 사망자는 7명으로 늘었습니다.
상가건물 하나가 이럴진데 몇십만이 거주하는 아파트는 어떤 일이 벌어질까요? LH입장에서는 자신이 소유권을 주장하기도 애매한 상황입니다. LH가 한푼도 지분을 가지고 있지 않기 때문입니다. (짓는데 돈한푼 낸게 없는 집에 수익은 자기가 다 가져가겠다는 겁니다.)

LH가 이들처럼 분양전환을 거부한 세대에 명도소송(점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송)을 벌여야 합니다. 그게 쉬울지는 각자가 판단할 일이죠.
입주자들은 가만히 있을까요? 이미 LH가 어긴 법들이 한 둘이 아니라 이미 소송이 줄줄이 대기중입니다. 분양전환이 시세대로 된다고 하는 순간 플랜B가 발동되는 거죠. 대충 걸릴 소송과 판례들을 정리해 봤습니다.
* 하기전에 계약서 얘기하실분(계약서 절대불변 신앙자) 계실텐데 계약서보다 법이 상위에 있는건 상식이니까 생각하시고 주장하시기 바랍니다.
- 임대주택법 제 1조 "국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 함" 위반 1조부터 위반이네요.
- 임대주택법 시행규책 제 2조 3 제1항 위반 : 건설원가, 건축비, 택지비는 5년 공공임대에만 적용된다고 우길 수 있으나 10년 공공임대는 건설원가 건축비, 택지비가 적용되지 않는다 라는 문구도 없습니다.
- 임대주택법 시행규칙 제4조 1 제3항 위반 - 분양전환가격 산출근거자료 미제출
- 감정평가에 관한 규칙 제6조2 제 1항 - 다른 법령에 규정이 있는 경우 거래사례 시세평가를 따르지 않고 그 법령에 따른다.(동 법령 무시하고 거래 사례 시세평가를 하면 불법이 됩니다.)
- 임태주택법 시행령 제23조 1항~7항 법령 위반 - 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등
- 임대주택법 시행규칙 별표 1 중 제2호 라목 건축비, 택지비
  건축비 -건축비의 산한가격은 표준건축비로 한다.
  택지비 - 85이하 공공건설임대주택 건설을 위한 공공택지의 경우에는 한국토지공사가 임대사업자에게 공급한 <그 공급가격> 그대로 적용한다.
- 대법원 판례: 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 : 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다.
- 연계되어 소급입법에 관한 판례도 있네요.

등등이 줄줄이 대기 중입니다. 이건 결판이 날 때까지 끝까지 갈 겁니다. 사법농단으로 유명해진 '일제강점기 강제징용 피해자들이 일본 기업을 상대로 낸 손해배상 청구소송'처럼 오래 갈 수도 있습니다.(정말 오래 걸릴수 있습니다.) 하지만 법적인 근거가 충분하면 끝까지 가볼만 한 것입니다.

4. 입주자들이 바로 나가면 그 집은 내가 받을 수 있는 기회가 있다?
조심스럽게 물어보시는 분들 계시죠? "분양전환에 실패해서 입주자들이 나가면 그 집은 다시 매매할때 기회가 있을 것이다!" 우선 기본적으로 남의 불행을 통해 자신의 이득을 보려는 행위를 아무렇지 않게 생각하시는 분들은 다시 한번 생각해 보시기를 바랍니다. 결론부터 얘기하면 가능성이 희박한 얘기입니다.
 - 우선 입주민들이 순순히 나가지 않습니다. 입장바꿔놓고 나가실 수 있겠어요? 불법 건축물에서 버틴 구룡마을 주민들도 못 몰아내고 있는데, 합법적으로 분양권까지 가진 입주민을 쉽게 몰아 내겠다? 가능할까요?
- LH도 명도소송이 힘들거라 기존 세입자의 임대 연장으로 가닥을 잡을 것입니다.
- 예비자들이 기다리고 있습니다. 임대주택은 일정비율로 예비자들을 모집하고 있고 그 분들이 대기중입니다.
  예비입주자가 소진되면 또 추가 모집을 합니다.
  자격조건은 공공분양에 준하는거 아실테고 경쟁률은 예측이 되시나요?

5. 그럼 이런무리한 상황에서 LH는 끝까지 우기고 있는 걸까요?
LH입장에서 부드럽게 갈 수 있는 방법은 많아요. 10년 이상 전매제한을 걸거나 하는 방법으로도요(입주민들도 바라는 바입니다.) 그런데 왜 그렇게 하지 않고 무리수가 많은 현 시세대로 받으려는 걸까요?
그건 당연히 돈 때문입니다. LH는 공기업이지만 기업에 들어간 이익금은 자기 마음대로 쓸 수 있습니다. 그 돈은 고스란히 사장이하 직원들의 성과급 잔치로 들어 갑니다. 부채? 부채를 갚는 기준도 기업 마음대로입니다.  이번에 판교만 자기들 뜻대로 분양전환하면 시세차익이 얼마다? 3조다! 그럼 30만 분양전환을 시세대로 받으면 얼마일까요? 상상할 수 없는 대박이죠. 저라도 쉽게 포기못하겠어요. 지들이 한푼도 안 냈는데 천문학적인 돈을 받아요. 로또? 그런거 하나도 안 부러워요. 매달 로또가 터져요~

6. 이런 상황에서도 10년 공공임대 분양전환을 반대하는 이유는 뭘까요?
자신들은 아니라고 합니다. 법과 정의를 수호하고 싶다고 하십니다.
계약서에 계약했으니 지구가 두쪽도고 지켜야 한다고 합니다.
정말 그 이유 때문이십니까? 그정도면 신앙이지요. 순수하게 그러신 분들은 제가 뭐라고 하지 않겠습니다. 종교의 자유는 누구에게나 있는 것이니까요.
탐욕때문이라면? 내가 포기한 기회를 누군가가 누린다면? 누구 노래 가사처럼 니가 누리는 것이 원래 내것이어야 했다고 생각한다면? 남의 불행으로 내가 이익을 볼 수 있다면? 그건 절대로 자기 스스로 입밖으로 내지 않겠죠. 자신들도 그게 부끄러운 짓이라는걸 아니까. 그 답은 제가 아닌 스스로에게 하시기 바랍니다.

고맙습니다.







YaWaRa / 2018.10.11 10:57 / 이전글/아직도 할 얘기있나?

우리 마님과 아이 양육 얘기를 하면서 나눈 대화 중 요약
- 아이가 실패하는걸 두려워하게 하지 말고 실패해도 별거 없다는걸 가르쳐야 한다. 실수나 실패를 통해 좌절을 배우는게 아니라 빨리 손털고 다시 시작하게 하면 된다.
공포와 두려움은 무지에서 비롯된다. 실체를 알게 하면 사라진다. 그러니까 근거없는 두려움을 심어주지 마라.(예 : 너무 공부 못하면.... 너 이성적이면 인생 힘들어 등등)

- 아이의 인생은 아이가 살게 하고 책임도 스스로 져야 한다는 것을 가르쳐라. 어차피 아이는 언젠가는 부모없이 독립해야 하는 존재다. 그러기위해서 계속 질문해줘야 한다. 어떻게 할건데? 왜 그렇게 했니? 그렇게 하면 뭐가 좋을까? 아이가 스스로 생각하고 스스로 판단할 수 있도록 도와주는게 부모의 역할이다.

- 우리에게 필요한것이 있으면 하나님이 채워주셨듯이 우리 아이에게 필요한건 우리가 아니라 하나님이 주실 것이라는 것을 믿어야 한다. 난 아이가 뭘 하든 어떻게 살든 크게 걱정하지 않는다. 지금 걱정한다고 부모 의지대로 하나도 안될거고~^^

- 절대로 남과 비교하지 마라, 비교는 모든 불행의 시작이다. 우리는 우리가 행복하면 되고 감사만 하면 된다.

- 마님은 교과서에 나오는 얘기를 왜 맨날 듣는지 모르겠다고 한다. 그런데 그걸 그대로 실천하는 인간은 내가 처음이라고 뭐라 하신다....그렇다, 난 답답한 인간인 것이었다......결론이 왜 이렇지.

YaWaRa / 2018.09.19 10:18 / 이전글/아직도 할 얘기있나?

부동산 투기꾼들이 이런 소리를 한다.
성실하게 열심히 돈벌려는 사람한테 왜 규제를 해?
그렇게 따지면 연쇄살인마 싸이코패스나 쏘시오패스가 세상에서 제일 성실하다.
단지 양심이 없을 뿐이지...

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