정확한 데이터를 찾을 수 없습니다. SE
YaWaRa / 2019. 9. 19. 12:18 / 부동산
감정을 나누는 것은 쉽습니다. 하지만 Data를 보고 철저히 논리적으로 얘기하지않으면 상대 반대집단에 책을 잡히고 전체 논리가 부정당할 수 있습니다. 언제나 배우고 분석하고 이성적인 결론을 내는 것이 중요합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 시세차익이네, 계약서대로 하자느니 하는 사람들은 자기가 무지하기때문에 그런 소리를 하는 것입니다. 그런것에 말려들지 말고 검증가능한 자료로만 얘기하면 상대방은 입을 닫을 수 밖에 없습니다.

1. 이번 원마을은 중대형 단지입니다.
어제자 보도자료를 보시면 아시겠지만 판교신도시 10년 공공임대 아파트 중 첫 분양전환을 진행하고 있는 원마을 12단지 감정가가 나왔습니다. 보도자료는 분양가라고 나왔는데, 아니죠. 감정가입니다. 공공임대는 법적으로 감정가를 초과하면 안됩니다. 그 금액 아래로 가야 한다는 것이죠.(공공주택 특별법 시행규칙 별표7 1번 항목)

"감정가격은 평균가 기준으로 전용면적 101㎡ 8억 7,427만원, 115㎡ 9억 9,177만원, 118㎡는 10억 1,251만원이다. 면적·층·동별로 가격이 조금씩 다르지만 대략 3.3㎡당 2,200~2,400만원 정도로 평균 2,300만원 수준이다."

다들 여기서 금액만 보시는데, 금액보다 중요한 것이 있습니다.
(부동산 하수들이 제일 어리석은 판단을 하는게 돈만 바라보는 사람들이죠)
101㎡~118㎡ 공공임대인데 평수가 뭔가 이상하지 않으세요? 38평과 45평이라는 얘기입니다. 네, 중대형 단지입니다.
이분들은 PD수첩에 나왔던 없는 분들 아니구요, 좀 사시는 분들입니다. PD수첩에 나오셨던 분들은 85㎡ 이하인 중소형 분들입니다. (12단지는 청약 기준에 무주택자도 아니었고-무주택 우선적용만 있음, 소득제한도 없습니다.) 
공고문의 보증금과 임대료를 보시면 이건 보통의 서민과는 관계없는 것이라는 것을 아실 것입니다, 참고로 2009년 무려 10년전 금액입니다. 

중대형단지는 중소형 단지와 왜 다른가냐고 하면...
- 분양가 상한제가 미적용되는 임대주택으로 당첨되더라도 재당첨제한이 걸리지 않음
- 10년동안 무주택기준이 없어도 분양전환이 됨, 무주택자 기준 자체가 없음
- 2009년 당시 저정도 보증금에 월세 내는 분들이면 생활수준이 어느정도인지 파악이 됨

핵심은 중대형과 중소형을 다같이 묶어서 보지 말라는 겁니다. (PD수첩 보고도 저사람들은 서민 아니라고 비난하는 분들 많이 봤습니다.)

2. 원마을 12단지 관련 참고 자료
우선 같은 평수로 분양이 된 원마을 11단지와 비교를 하는 것이 좋을것 같습니다. 제가 표로 정리했습니다.
12단지가 비교하기 좋은게 옆의 원마을 11단지와 동일한 건설사에 동일한 평수입니다. 

대략 감정가는 현시세대비 75% 선에서 나온것으로 보면 됩니다.

* 2019년 9월18일 호갱노노 기준
* 원마을 11단지 분양가는 채권액이 포함되어 있음
  - 127.10E㎡(38평)은 실질 총분양가 6억4000만원(분양가 5억1700만원+채권액 1억600만원+옵션 1700만원)
  - 143.75A㎡(43평)은 실질 분양가 8억900만원(분양가 5억8800만원+채권액 1억9800만원+확장 옵션 2300만원)
  - 판교 중대형 아파트의 분양 당첨자 결정은 1순위 청약예금 가입자 가운데 채권매입신청액에 따라 정해졌음

12단지 분들입장에서는 비싼 임대료 내고 10년 살았는데, 똑같은 평수에 똑같은 건설사가 만든 아파트를 저 분양가에 사라는것에 억울함이 있을 수 있습니다. 물론 아무생각없는 사람들은 날강도라고 하겠지요. 
그런데 날강도는 '없는 사람들을 협박하여 돈을 빼앗는 지독한 강도라는 얘기인데, 저분들이 누구 돈을 빼앗았나요? 아니면 누구 손해입혔나요? 이미 검증된 얘기지만, 공공임대 분양전환에 대해 극렬히 반대하는 자들의 실체는 판교에서 지들 집값뛰는건 좋아하다가 공공임대 분양전환때문에 지들 집값 떨어질까 노심초사하는 인간들 뿐입니다. 
백번 양보해서 관계없는 사람들은 입주자와 LH간의 남의 일이거든요. "그냥 둘이서 알아서 잘해라" 정도가 정상이죠. 거기에 온갖 저주를 퍼붓는 사람들은 자기가 거기에 연관되어 있기 때문이죠. 당연히 자기 집값! 뻔합니다.
저분들 입장에서 10년동안 낸 임대료도 적지 않은데, 좀 더 싸게 해달라고 하는게 그렇게 욕먹을 일은 아니죠. 제발 여기에는 비논리적이고 비이성적인 내집값이나 배아픈 얘기는 안했으면 좋겠네요.

3. 결론
- 중대형에서 감정가가 시세대비 75% 나왔다. 중소형은 그럼 감정가가 더 낮아질 확률이 크다.
그동안 분양전환가가 나오지 않아 소송을 할 수가 없었으나, 전환가가 나왔기 때문에 이 가격이 타당한지에 대해 법적으로 가릴 수 있게 된 것입니다.
- 원마을 12단지를 시작으로 줄줄이 LH와 소송이 일어날 것이고 법원은 어떻게든 판례를 만들어야 합니다. 


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YaWaRa / 2019. 2. 13. 10:48 / 이전글/아직도 할 얘기있나?

해당 글은 제가 사는 동네에 혁신학교가 들어가면 애들 대학진학률이 떨어진다는 얘기에 쓴 글입니다. 시간이 지나도 이렇다할 반론이나 수정할 내용이 없어서 올립니다.

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'혁신고'얘기가 나오면서, 문득 든 질문입니다.

과연 '학생들'에게 좋은 교육이란 무엇일까? '부모'에게 좋은 교육 말고 '학생'에게 좋은 교육말입니다.

제가 결혼을 망설이면서 늦은 나이에 결혼한 이유는 제가 20여년간 주일학교 교사를 하면서 든 의문 때문이었습니다.
"내가 좋은 부모가 될 수 있을까?" 사실 그 답이 나오고 나서야 결혼을 생각했었군요.
교회에서 청년부 후배들이 종종 조언을 요청할 때가 있습니다. 지금은 학부모들도 같이 얘기를 하고, 나이가 있으신 분들도 저와 얘기를 하면서 아이교육에 대해 많은 얘기를 듣습니다. 이런건 책도 좋지만 실제 경험이 또 중요하니까요. 서론이 길었습니다. 그만큼 아이들 교육이라는게 중요해서 제가 아이들 교육기준의 영향을 받았던 한가지 얘기를 드리고자 합니다.



혹시 테북과 테남얘기 아시나요? 서울 강남에서 테헤란로를 경계로 압구정동, 청담동, 삼성동 등이 포함된 ‘테북’과 대치동, 도곡동, 개포동 등이 속한 ‘테남’을 구분합니다.(제가 만들어낸거 아닙니다.)

그냥 보면 같은 강남처럼 보이지만 거기 사시는 분들은 그렇게 생각안합니다. 태어났을때부터 압구정에 사시는 분과 얘기를 하면 이런 얘기를 하신다고 합니다. “일원동이 어디 강남이야. 압구정, 청담, 삼성, 이렇게 3개 동 아니면 옛날엔 강남이라고 안 했어요. 옛날에는 대치동, 도곡동도 강남이 아니었어요. 지금 봐도 그렇지. 테헤란로 넘어가면 번잡하고 정신없고… ”

그런데, 이 지역을 기반으로 자녀들의 교육방법이 다른것이 또 사실입니다. 
압구정동 현대아파트’로 대표되는 초고가 주택단지가 속속 들어섰을 때 먼저 자리를 잡은 건 고위관료와 국회의원, 기업인 등이 들어왔던 반면, ‘대치동 은마아파트’로 상징되는 테헤란로 남쪽은 의사, 법조인 등 전문직 종사자와 대기업 임직원들이었다. 대략 이런 흐름이 된 것이 2000년대 초반 대치동이 ‘사교육 1번지’로 명성을 얻을 즈음이 바로 이 시기입니다. 이분들의 차이를 살펴보고 나서 교육방법이 명확해 졌어요.

예시를 들면 명확해 집니다.
강남에서는 자녀가 ‘공부가 어렵다’고 하면 대치동 엄마는 ‘학원을 옮겨보자’고 하고, 압구정동 엄마는 ‘네가 유학 갈 때가 됐구나’ 한다는 합니다. 여러 비슷한 버전이 있지만 이게 원조입니다. 왜 이런 차이가 생기냐하면, 
‘테북’ 사람은 자녀의 인성, 리더십을 중요하게 생각한다고 합니다. 성적이 좋지 않으면 억지로 사교육을 시키기보다 예술이나 경영 쪽으로 외국 유학을 보내고, 카페든 레스토랑이든 하고 싶다는 걸 차려주는 쪽이죠.(보통은 1층에 레스토랑이나 카페가 있는 빌딩을 주지요) 반면 ‘테남’ 사람은 명문대 진학을 제1 목표로 생각합니다. 요즘 사교육 과열의 주범으로 몰리는 ‘강남엄마’들은 다 ‘테남’ 사람이라고 할 수 있습니다. 이들은 자녀의 미래를 평생 책임질 만큼의 재력이 안 되기 때문에 자녀한테 ‘명문대’라는 훈장을 달아주고 자기 앞길을 스스로 개척하게 합니다. 사실은 개척이 아닙니다. 의사인 부모는 의사를 시키고 법조계 사람은 법조계를 가게 하죠. 자기가 아는 라인을 이용해서 엘리트코스로 가게하려는 것이죠. 그러니까 개척하는것 같지만 부모가 뒤에서 밀어주는 경우입니다.
재미있는게 그렇게 성공한 의사나 변호사가 되면 테북친구들이 있는 빌딩(대충 청담이나 강남구청사이)에 세를 들어갑니다.^^ 제가 꾸며낸 이야기가 아니구요, 그 빌딩을 가진 제 친구가 제게 얘기해준 것입니다. 요즘 나오는 스카이캐슬이 대충 어디쯤일까요? 딱 '테남'이라고 보면 됩니다. 

기업 임원하는 제 고등학교 동창이 대치동으로 전세로 이사간다고해서 제가 이런 얘기를 했어요? "너 자식을 어디까지 지원할 수 있니?" 대학들어가는 것까지라고 하더라구요. 우리의 보통 사람은 어떨까요? 전 아이가 공부에 재능이 있으면 공부시키겠지만, 솔직히 '테북'은 커녕 '테남'만큼 해줄 능력이 없습니다. 저희 마님과 저는 다 예체능 출신이고 고 상업미술(디자인) 계통입니다. 돌연변이가 아닌 다음에야 그럴리가 없을 것 같지만 말입니다. 그래서 그런건 일찌감치 포기했습니다. Data가 나오고 상황파악되면 그 레드오션에 낄 수 없는데 확률없는 도박에 자식을 내 몰면 안되죠. 그 레드오션에서 열심히 하면 어디까지 가느냐? 김희애씨가 나온 드라마 있었죠? '밀애'라고 거기보면 딱 김희애씨가 얘기한 '우아한 머슴'까지가 한계치에요. 네, 부모능력이 안 받쳐주면 거기가 최선입니다. 제가 비관적으로 얘기하는 걸까요? 그게 현실입니다.

이젠 제 얘기를 하죠. 전 장위초등학교, 광O중학교, 인O공고, 인O대학까지만 나왔어요. 중3때 성적이 중상위정도 되었는데, 그때 생각했어요. "내가 고등학교가면 공부로 더 날고 뛰는 놈들이 있고, 대학가면 더하겠지? 공부로 경쟁은 안되겠다. 그럼 내가 좋아하는 것(그림)이나 하자!" 당시 담임 선생님과 면담을 3번하고 저희 어머님이 우시면서 말렸어요. "공고가면 니 인생 망친다고!" 그때부터 전 고집이 있었어요. 그 이후 제 인생은 제 대학부터 선택을 제 스스로 하고 살았습니다. 저희 부모님이 물려주신건 그거였어요. "스스로 생각하고 판단하고 책임지는 것" 전 그래서 저희 부모님을 존경합니다.정말 재산은 없으셨지만, 그런 것을 배웠기때문에 자녀들이 다 알아서 자기 앞길 찾아서 잘 살고 있거든요. 저는 중학교때부터 집이 어려워서 부모님이 뭔가를 해줄 거라는 기대 1%도 안했어요. 그게 제가 잘살고 행복한 근본이 아니었나 싶습니다. 

혁신학교때문에 잠시 생각을 해 봤습니다. 대학진학률 높은 학교를 원하시면 지역 고등학교 보내지 말고 자사고 보내시거나 아예 자퇴하고 기숙학원가는게 빠르지 않을까요? 그정도도 안되면 어느 고등학교를 가든 무슨 영향이 있을까 싶어요. 제가 말을 심하게 하나요? 그러시겠죠. 당신이 아이를 고등학교까지 안 보내서 모르는 소리 한다. 제가 학교 다닐때 어른들도 그랬어요. "니가 어려서 몰라서 그런다" 모르긴 뭘 몰라요? 어른되도 그분들이 틀렸더만~
아이를 위한 교육은 대학을 가기위한 교육이 아니라고 생각합니다.
대학가서 학점 잘 받는 애들이 어떤 애들인지 아세요? 제가 링크 드릴깨요 재미있으실 거에요.
서울대에서 학점 잘 받는 법

오늘 택시기사가 파업하더라구요. 덕분에 봉화산역에 빨리 도착했습니다. 앞으로 가까운 시기에 없어질 직업이 택시기사에요. 이제 단순히 누군가가 시키는 일만 하는 사람들은 대부분 기계로 대체됩니다. 먼 훗날 얘기같죠? 지금도 계속 일어나고 있는 일이에요. 우리 아이들은 우리가 가지 못한 세계에서 삽니다. 그런데, 우리는 무슨 자신감으로 우리 아이들의 미래를 결정하나요? 어른들이 지혜가 있다고 하는건 농경사회때 얘기에요. 지금은 아이들이 더 지혜롭고 새로운 세상에 빨리 적응합니다.

혁신고 한다고 아이가 대학에 못 들어가면 그건 학교문제일까요?
혁신고냐 아니고가 중요한게 아닙니다. 자기 아이가 잘 나면 혁신고가 아니라 어디에서도 빛을 보이고 성공합니다.애들 담배피는거요? 전 공고 졸업했어도 지금까지도 술 담배 안해요. 그게 나한테 좋을거 없다는걸 스스로 판단할 능력을 가르치면 되는 겁니다. 구름위를 걷는 소리 같으시죠? 남의 자녀교육가지고 뭐라고 하면 월권이니까 하지 않겠습니다. 그런데 그 아이의 미래는 부모에게도 권리가 없어요. 그 아이의 것입니다. '테북'분들처럼 평생 뒤바주실 수 있으시면 인정!

제 교육얘기하죠. 전 제 아이에게 줄것이 사랑과 판단력입니다. 사랑을 받고 자란 아이는 자존감을 가지고 판단력을 가진 아이는 자기 스스로 생각하고 판단해서 문제를 해결할 수 있다고 생각합니다. 전 제 평생 아이에게 그정도만 해줄 수 있으면 좋은 부모로서 성공했다고 봅니다. 그게 제 교육목표입니다. 나머지는 자기가 알아서 할 일이죠.
남의 자식 키우는건 뭐라하지 않겠습니다. 제가 주일학교에서 20년 가르치면서 깨닫은 것은 "아이는 부모의 거울"이라는 겁니다. 다 누구한테 배웠겠습니까? 자기도 못하는 것을 아이에게 강요하고 있다면 다시한번 참고해 보시는건 어떻습니까? 언제나 전 강요하지 않습니다. 여러분의 선택을 위한 자료를 드리고 여러분의 의견과 선택을 존중합니다. 하지만 책임도 온전히 여러분의 것입니다.

아주 옛날 탈무드에 나온 말로 끝맺습니다.

"물고기 한 마리를 주는 것보다 물고기 잡는 법을 가르쳐 주라"


* 제 글로 인해 불편하실 분들이 계실것을 알고 있습니다.(요새 말로 "뼈를 때린다"고 하더군요) 하지만 이런 생각을 가진 사람도 있다는건 알아주셨으면 합니다.


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YaWaRa / 2018. 11. 29. 11:43 / 부동산
1. 공공임대는 LH가 소유권을 가진 임대 주택이다?
제가 사는 아파트를 보여드릴게요. 올해 9월에 입주했는데 너무 좋습니다. 삶의 질이 10배는 향상되었어요. 집은 무조건 평지에 전철역이 앞에 있는 새 아파트입니다. 다른거 볼 거 없어요. 본론으로 들어가서 우리 단지는 공공임대와 공공분양이 함께 하는 소셜믹스 단지입니다. 그래서 공고문을 비교할 수 있습니다. 공고문 전문은 여기 링크에서 가능합니다.

공공임대인 59m의 건설 원가부터 볼까요?

 - 주택가격(분양가격아 닙니다.) 59b기준 1억5천8백입니다. 그중 주택도시기금이 5천5백만원 지원받았어요.
   그럼 1억3백3십여만원(158,357,000 - 55,000,000 = 103,357,000)이 비네요. 그럼 그 돈은 누가 냈을까요?

- 네, 백여만원이 차이가 나긴 하지만 최대 보증금 기준으로 입주민이 다 냅니다.
  최대 보증금을 안 내면 월 임대료가 비싸죠? 그 차액만큼 이자 장사하는 건 누구? LH고요, 최대 보증금을 내면 LH는 이 아파트에 지분율이 몇 %일까요? 명도소송 가능할까요?
- 결론적으로 LH가 집 짓는데 한 푼도 안 내놓고 갑질을 하고 있어요.

2. 국가에서 시세보다 저렴하게 들어가서 잘 살았으니까 헛된 욕심부리지 마라?
제가 우리 단지를 비교한 건 이유가 있어요. 같은 단지에 같은 자재를 사용한 평수만 다른 공공분양아파트가 있어요.
분양가 볼까요? 기본형이 발코니 확장이에요. 참고로 59m는 다 기본형입니다.

- 74m가 3억2천, 84m가 3억7천에 분양을 했네요. 공공분양이라 되게 싸게 분양한 거 같죠? 이 지역 대장주(중심 주)인 아이파크 아파트의 분양가랑 비교해 볼까요? 공고문 링크는 여기서 전문을 보시면 됩니다.

- 복잡하긴 한데 84m가 3억 8, 9천 정도 되네요. 같은 평수 아파트랑 얼마 차이 2천차이? 그런데 민영은 기본이 발코니 확장이 아니죠? 발코니 확장비가 1천백만원정도입니다. 그럼 천만원도 차이도 안 나네요? 참~~ 저렴하네요.
- 왜 이야기를 하냐고 하면, 59m가 만약 분양가격을 산정해도 74m가 3억2천, 84m가 3억7천 10m 기준으로 약 4천3백만원 차이(370,780,000 - 327,100,000 = 43,680,000)네요. 74m랑 59m가 15m 차이니까 단순계산으로 1.5를 하면 6천5백 정도가 나옵니다. 그렇게 계산하면 분양예상가는 2억 6천이 됩니다. (327,100,000 - 65,520,000 = 261,580,000)
- 그럼 건설사가 분양해서 얻는 이득은 건설 원가 1억5천8백에서 예상 분양가로 계산하면 1억 정도입니다. (261,580,000 - 158,357,000 = 103,223,000) 그 대신 임대료를 10년간 챙기는 거죠.
- 남들이 시세보다 싸게 산다고 하면 전 이렇게 대답하면 됩니다. 그래요. 한 1억 정도 싸게 삽니다. 와 많이 싸다! LH가 공공임대를 참~~~~저렴하게 공급하네요. (반어법)


3. LH와 건설사의 적정수익과 그들의 거짓말
- 왜 이런 얘기를 하느냐 하면 건설가가 얻어야 하는 적정 수익은 바로 저 분양을 기준으로 하는 차액 1억 정도는 충분하다는 계산이 나옵니다. 10년 동안 우리가 임대료 주는 거에 1억 정도의 차액이면 손해가 날까요?

- 그런데 맨날 부동산 전문가라는 인간들이 이런 거짓말을 당당히 해요.
"개정안대로 분양 전환이 이뤄질 경우 상대적인 손해는 고스란히 공공사업자가 진다. 이에 따라 정부의 또 다른 재정지원이 없을 경우 10년 공공임대주택 사업은 사실상 중단될 가능성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다."

그 말이 사실이면 1984부터 계속 임대주택을 제일 많이 만든 부영 이중근 회장은 빚더미에 앉아서 노숙자가 되었어도 한참 전에 되었을 겁니다. 그런데, 삼성생명의 사옥까지 인수해 재계서열 16위( 2017년 5월 기준)이에요. 그런데 입주자를 욕하고 건설사 편을 들어요? 대단들 하십니다.

오늘은 간단한 펙트로 당당하게 거짓말하는 사람들을 위한 대응자료를 정리했습니다.


PS : 이 글은 공공임대 분양전환 지지나 호소의 글이 아닙니다. 저는 정말 10년 공공임대 불합리한거 알고 들어 온 거구요, 그에 따른 대비책도 마련해 뒀어요. 그건 그거고 불합리한 세상은 고치는게 더 중요하기 때문에 하는겁니다.
쓸데없이 알고 했으면서 왜 불쌍한척 하느냐는 소리 하실분들은 저 글에 제가 어디에 불쌍한 척을 하거나 호소를 했는지 캡쳐해 주세요. 이 글에 판단할건 하나입니다. 누가 거짓말을 하고 있느냐 입니다.

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댓글 5
살던집에서살고시퍼라 / 2018.11.29 19:13 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
이박사 / 2018.11.29 20:00 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
/ 2018.11.29 22:18 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
향동S1,2대표 / 2018.11.30 12:53 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
카페에 공유좀 하겠습니다~
아직도 현실을 직시 못하는 분들이 많아서요
BlogIcon YaWaRa / 2018.11.30 13:30 신고 / 수정/삭제
아름집에도 글이 있으니 거기걸러 카피하리면 도표까지 나올 겁니다.
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YaWaRa / 2018. 11. 22. 11:08 / 부동산
LH가 모집하는 10년 공공임대 대부분이 미달입니다. 그 이유는 10년 공임의 치명적인 문제인 분양가상한제 땅에서 분양가 상한제를 지키지 않는 문제가 제일크고, 그 다음이 입지입니다. 
10년 공공임대는 하남 감일, 하남 미사를 제외하고는 대부분 잔여세대를 모집했습니다.

LH홈페이지 경기도 기준 잔여세대 검색 시 나오는 리스트 (2017년 1월부터~ 현재) 경기도는 이렇고 지방은 전체가 미달이라고 보시면 편합니다. 체크되어 있는 예비자를 같이 모집하는 곳은 사실상 미달이 아니라고 보시면 될것 같습니다. 이런 곳의 미달은 실제 평수문제 (59m 기준으로 그 이하는 인기가 없고 그 이상으로 넘어가면 임대료때문에 또 인기가 적어집니다.)라고 보시면 됩니다.
* 여기서 의문을 가지시는 분들이 계실 겁니다. 남양주 진건 등의 지구는 왜 없나? 그 이유는 시행주체가 LH가 아니라 경기도시공사이기 때문입니다. 그건 아래에 별도로 넣겠습니다. 경기도시공사의 10년 공임은 미달이 거의 없습니다. 없는 이유는 공급되는 공공임대 수가 적은것과 LH처럼 양심없는 짓(시세대로 분양전환가격)을 안한다는 얘기를 계속 하기 때문입니다.






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비밀글
YaWaRa / 2018. 11. 22. 10:52 / 부동산
* 2018년 11월 27일 현재 전국LH중소형10년 공공임대아파트연합회에서 후원금 협조요청이 등록되었습니다. 싸움에 동참하시고 여유가 되시는 분들은 후원 부탁드립니다. (저는 저 단체 운영진과 직접 관련 없습니다.)

저는 근거없는 좋은 얘기도 경계하지만 불명확한 공포에도 속지 않습니다. 어떤 선택이든 최상과 최악의 Case를 체크해보고 그 리스크(risk 위험)가 감당할 수 있다고 판단해야만 결정하는 사람입니다. 그렇기 때문에 10년 공임 분양전환의 알려진 Risk인 분양전환의 최악의 케이스를 정리하고자 합니다.
* 사실 여기까지 안 갈려고 했는데(법이라는 게 좀 복잡합니다.) 귀를 막고 소리 지르는 분들이 좀 계셔서...(계약서가 무슨 절대불변의 진리라고 신앙을 가지신 분) 법을 좋아하는 분들을 위해서 이번 기회에 서비스(?)를 제공해 드리려고 합니다.

1. 왜 인제야 이 Risk를 알게 되었는가?
처음 공공임대를 청약할 당시는 대부분이 인지하지 못했던 Risk였습니다. 그럴 수밖에 없었던 이유는 LH의 보도자료에서도 알 수 있습니다. 이런 내용으로 광고를 하는데, 설마 10년뒤에 현시세대로 분양전환을 할거라고 예측한 사람이 있다면 그분은 점쟁이죠. (빨간 줄은 제가 한 게 아니고 LH가 강조해 달라고 스스로 한 겁니다.)


그리고, 처음으로 입주 후 10년이 지나서 분양전환를 하기 시작하는 단지들이 생겼습니다.
LH는 이미 3만 세대가 분양을 해서 형평성의 문제가 있다라고 하는데, 그건 민간분양이었죠. 자기들거 아니었습니다. 그러니까 쉽게 말해 거짓말하는 겁니다.


그것이 지금 많이 얘기가 나오는 성남 판교(판교원마을 12단지, 산운마을 11·12단지, 봇들마을 3단지, 백현마을 8단지, 총 1만1,441가구)가 2019년 7월을 시작으로 분양전환이 들어가면서 LH가 시세대로 분양하겠다는 입장을 밝히면서 문제가 된 것입니다.
10년 공공임대의 취지는 서민의 주거안정을 목적으로 국가에서 싸게(거의 법으로 헐값에) 매입한 토지에 주택기금과 입주자의 보증금 등으로 지은 집인데(LH는 한푼도 투자 하지 않습니다.) 이걸 관리대행만 한 업체가 시세차익을 모두 가져가겠다는 상식밖의 행동을 할거라고 10년전에 누가 예측했을까요?
이것은 분양가상한제로 지은 10년 공공임대 아파트가 분양가 상한제를 지켜야 한다는 명시가 되어 있지 않은 법을 허점을 이용한 것으로 이 부분을 명확히 하자는 것이 현재 법개정의 취지입니다. 더 근본적으로는 입주전에 분양전환가격이 예측가능하게 공시하는 것입니다. 그래야 "알고 했는데 왜 지금와서 이래?"라는 소리가 안나오지 않겠습니까? 시세대로 한다면 그렇게 명시! 애매모호하게 하지 말라는 거죠.

2. Risk에 적용을 받는 범위는 어디까지인가?
분양전환가격을 10년뒤 시세대로 한다는 것이 명시가 된다면 그 적용을 받는 가구는 현재로 15만여 가구가 넘습니다. 15만 명도 아니고 15만 가구입니다.(국토부 2015년 기준 13만5240호, 이후 통계치가 없어 대략적인 수치로 수정합니다.)
그리고 12월이 되면 경기도에만 천여가구가 또 늘어나겠죠. 다들 판교에만 촛점이 맞춰져서 소수의 문제라고 보지만, 이건 국가적인 문제입니다. 이 수십만의 입주자가 아무대책없이 나가야 하는 상황을 "법대로 다 알고 한건데 왜 생떼야~당장 나가!" 라고 한다면 그분은 몇십만명의 "하락에 베팅을 한 옵션상품 투기꾼(그분들이 바라보는 시각)" 에게 좋은 소리를 들으실 겁니다.(참고로 2022년까지 13만 가구를 추가 공급하겠다고 발표했죠. '투기꾼'이 13만가구가 또 늘어납니다. 관련보도자료)
30여만 가구가 사실상 집을 못가지고 청약통장도 날리게 되면, 10년 공공임대는 실패한 국가정책이 됩니다. 주택정책의 실패는 그걸로 끝나지 않는다는걸 우리는 잘 알고 있습니다. 정권의 실패고, 다음선거에 치명적인 영향을 미칩니다. (심지어 대통령이 직접 공약한 사안이다보니 일은 커지죠)결국 이 사업을 지속할 수 없게 될 것입니다. 누가 10년뒤에 가격이 어찌될지 모르는 집을 자기 통장을 써가며 청약을 할까요? 그런데, 그건 이미 현실화 되어 있습니다. 전국기준으로 입주가 완료되지 않은 단지들의 현황은 이전에 올린 제 글을 보시면 확인 가능합니다.

3. 입주자들은 순순히 나갈 것인가?
입장 바꿔놓고 여러분이라면 나가시겠습니까? 오늘 이 글은 최악의 케이스들을 상정하는 것이므로 참고하시면서 읽어주십시오. 2009년 용산4구역 철거현장 화재 사건을 기억하실 것입니다. 철거민과 전국철거민연합 회원들이 재개발 보상문제와 관련하여 해당 건물에서 농성 중이었고, 경찰의 진압에 맞서 철거민들이 화염병으로 대항하는 과정에서 화재가 발생해 6명(철거민 5명,경찰 1명)이 사망하고, 24명이 부상을 입는 대참사가 벌어졌습니다. 이후 병원에서 치료받던 중상자 1명이 사망하면서 사망자는 7명으로 늘었습니다.
상가건물 하나가 이럴진데 몇십만이 거주하는 아파트는 어떤 일이 벌어질까요? LH입장에서는 자신이 소유권을 주장하기도 애매한 상황입니다. LH가 한푼도 지분을 가지고 있지 않기 때문입니다. (짓는데 돈한푼 낸게 없는 집에 수익은 자기가 다 가져가겠다는 겁니다.)

LH가 이들처럼 분양전환을 거부한 세대에 명도소송(점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송)을 벌여야 합니다. 그게 쉬울지는 각자가 판단할 일이죠.
입주자들은 가만히 있을까요? 이미 LH가 어긴 법들이 한 둘이 아니라 이미 소송이 줄줄이 대기중입니다. 분양전환이 시세대로 된다고 하는 순간 플랜B가 발동되는 거죠. 대충 걸릴 소송과 판례들을 정리해 봤습니다.
* 하기전에 계약서 얘기하실분(계약서 절대불변 신앙자) 계실텐데 계약서보다 법이 상위에 있는건 상식이니까 생각하시고 주장하시기 바랍니다.
- 임대주택법 제 1조 "국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 함" 위반 1조부터 위반이네요.
- 임대주택법 시행규책 제 2조 3 제1항 위반 : 건설원가, 건축비, 택지비는 5년 공공임대에만 적용된다고 우길 수 있으나 10년 공공임대는 건설원가 건축비, 택지비가 적용되지 않는다 라는 문구도 없습니다.
- 임대주택법 시행규칙 제4조 1 제3항 위반 - 분양전환가격 산출근거자료 미제출
- 감정평가에 관한 규칙 제6조2 제 1항 - 다른 법령에 규정이 있는 경우 거래사례 시세평가를 따르지 않고 그 법령에 따른다.(동 법령 무시하고 거래 사례 시세평가를 하면 불법이 됩니다.)
- 임태주택법 시행령 제23조 1항~7항 법령 위반 - 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등
- 임대주택법 시행규칙 별표 1 중 제2호 라목 건축비, 택지비
  건축비 -건축비의 산한가격은 표준건축비로 한다.
  택지비 - 85이하 공공건설임대주택 건설을 위한 공공택지의 경우에는 한국토지공사가 임대사업자에게 공급한 <그 공급가격> 그대로 적용한다.
- 대법원 판례: 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 : 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다.
- 연계되어 소급입법에 관한 판례도 있네요.

등등이 줄줄이 대기 중입니다. 이건 결판이 날 때까지 끝까지 갈 겁니다. 사법농단으로 유명해진 '일제강점기 강제징용 피해자들이 일본 기업을 상대로 낸 손해배상 청구소송'처럼 오래 갈 수도 있습니다.(정말 오래 걸릴수 있습니다.) 하지만 법적인 근거가 충분하면 끝까지 가볼만 한 것입니다.

4. 입주자들이 바로 나가면 그 집은 내가 받을 수 있는 기회가 있다?
조심스럽게 물어보시는 분들 계시죠? "분양전환에 실패해서 입주자들이 나가면 그 집은 다시 매매할때 기회가 있을 것이다!" 우선 기본적으로 남의 불행을 통해 자신의 이득을 보려는 행위를 아무렇지 않게 생각하시는 분들은 다시 한번 생각해 보시기를 바랍니다. 결론부터 얘기하면 가능성이 희박한 얘기입니다.
 - 우선 입주민들이 순순히 나가지 않습니다. 입장바꿔놓고 나가실 수 있겠어요? 불법 건축물에서 버틴 구룡마을 주민들도 못 몰아내고 있는데, 합법적으로 분양권까지 가진 입주민을 쉽게 몰아 내겠다? 가능할까요?
- LH도 명도소송이 힘들거라 기존 세입자의 임대 연장으로 가닥을 잡을 것입니다.
- 예비자들이 기다리고 있습니다. 임대주택은 일정비율로 예비자들을 모집하고 있고 그 분들이 대기중입니다.
  예비입주자가 소진되면 또 추가 모집을 합니다.
  자격조건은 공공분양에 준하는거 아실테고 경쟁률은 예측이 되시나요?

5. 그럼 이런무리한 상황에서 LH는 끝까지 우기고 있는 걸까요?
LH입장에서 부드럽게 갈 수 있는 방법은 많아요. 10년 이상 전매제한을 걸거나 하는 방법으로도요(입주민들도 바라는 바입니다.) 그런데 왜 그렇게 하지 않고 무리수가 많은 현 시세대로 받으려는 걸까요?
그건 당연히 돈 때문입니다. LH는 공기업이지만 기업에 들어간 이익금은 자기 마음대로 쓸 수 있습니다. 그 돈은 고스란히 사장이하 직원들의 성과급 잔치로 들어 갑니다. 부채? 부채를 갚는 기준도 기업 마음대로입니다.  이번에 판교만 자기들 뜻대로 분양전환하면 시세차익이 얼마다? 3조다! 그럼 30만 분양전환을 시세대로 받으면 얼마일까요? 상상할 수 없는 대박이죠. 저라도 쉽게 포기못하겠어요. 지들이 한푼도 안 냈는데 천문학적인 돈을 받아요. 로또? 그런거 하나도 안 부러워요. 매달 로또가 터져요~

6. 이런 상황에서도 10년 공공임대 분양전환을 반대하는 이유는 뭘까요?
자신들은 아니라고 합니다. 법과 정의를 수호하고 싶다고 하십니다.
계약서에 계약했으니 지구가 두쪽도고 지켜야 한다고 합니다.
정말 그 이유 때문이십니까? 그정도면 신앙이지요. 순수하게 그러신 분들은 제가 뭐라고 하지 않겠습니다. 종교의 자유는 누구에게나 있는 것이니까요.
탐욕때문이라면? 내가 포기한 기회를 누군가가 누린다면? 누구 노래 가사처럼 니가 누리는 것이 원래 내것이어야 했다고 생각한다면? 남의 불행으로 내가 이익을 볼 수 있다면? 그건 절대로 자기 스스로 입밖으로 내지 않겠죠. 자신들도 그게 부끄러운 짓이라는걸 아니까. 그 답은 제가 아닌 스스로에게 하시기 바랍니다.

고맙습니다.







댓글 18
햏자 / 2018.11.23 15:46 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
논리적으로 잘 쓰신 것 같습니다.
여태껏 본 글 중 가장 이해가 잘 되는 글입니다.
고생하셨습니다.
졸리비 / 2018.11.23 23:48 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
내용을 잘 모르고 봤는데..
정확하게 이해가 되네요.
내공이 장난 아니신듯합니다.
논객 / 2018.11.24 00:13 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
좋은글입니다
저도 공임 거주자인데요
이글을 널리 퍼뜨려도될까요?
BlogIcon YaWaRa / 2018.11.24 00:22 신고 / 수정/삭제
물론입니다. 출처만 명시해 주십시오
대한민국 교사 / 2018.11.24 10:24 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
정말 대단하십니다.존경스럽습니다. 제가 교사인데,이렇게 글을 잘 쓰면 언어영재 추천하겠습니다.
포레버 / 2018.11.24 10:55 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
좋은글 잘 봤습니다. 저도 저희 공임단카페에 출처 명시 하고 공유좀하겠습니다.
감사합니다.
로고 / 2018.11.24 12:18 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
아무도 잘못 없습니다.
거대 국가와 공기업에 당한 입주민이 가장 멍청한 바보입니다.
다음 나쁜 늠은 국토부장차관
그다음 박상우, 문재인, 노무현 진짜 인간이하 지욕심 밖에 모르는 최고 저질 추접한 인간들입니다.
민원, 건의, 진정, 요청, 촉구, 투쟁~~~~
최후에 소송도 불사하고 생즉사 사생즉 각오로 밀어붙여야 합니다.
BlogIcon YaWaRa / 2018.11.24 14:00 신고 / 수정/삭제
공공임대사업이 변질된건 MB때부터고, 현 lh사장도 그때부터 국토부에 있던 인물입니다.
이대로 / 2018.11.24 14:42 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
분양전환해도 시세에 85프노 정도 아닌가요?? 판교 13억 넘는거로 알고 있는데 9억정도에 분양해주면 지금까지 저렴하게 살아왔고 계약도 했으니 서로 조금씩 양보해서 타결되길 바랍니다~~
BlogIcon YaWaRa / 2018.11.24 14:44 신고 / 수정/삭제
사실상 시세 95%입니다.
아이구... / 2018.11.25 22:47 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
좋은 글 감사합니다.
동감하는 내용이 대부분이나 댓글에서 살짝 ^^;;
공공임대 10년제도는 노무현 정부에서 기존 공공임대5년이 투기성으로 변질되자 이를 막고 서민주거에 부합하도록 10년으로 그 기간을 연장하여 만든 제도입니다.

당시 좋은 제도이나 문제점과 보안책이 없다는 내용의 신문 기사가 많이 있었고요.
무엇이든 물어보세요에서도 공공임대 10년을 다루면서 10년후 가치판단은 본인 책임이라고 했습니다.
그걸 보고 저도 긴가민가 하다가 광교에 입주를 하고 요즘 긴장하고 지내고 있습니다.

그러니 어느 정부때부터 변질되었다고 하는건 좀 아닌거 같습니다.

오히려 MB정부 들어서 10년이 너무 길어 중간에 조기분양해주겠다 라고 변했습니다(물론 민간사업자들의 참여를 독려하느라 그럴수도 있지만...)

당시 이 제도를 만들떄 대통령 비서실장이 현 대통령입니다.
그런분이 이 제도를 손보겠다고 유세장에서 말하실때 웃기지도 않더군요.

국토부에 몇번의 질의를 했습니다.
이때가 호매실청약할때입니다.
- 공공임대 10년에 거주하다가 조기분양시 개인사정으로 분양을 못받으면 어떻게 되는건가?
10년 임대를 살다가 나오는건가? 아니면 바로 퇴거 해야하는건가?

여기에 대한 답변은 조기분양은 진행하지 않습니다,
다만 10년후 분양한다라고 정해져만 있으며 세부내용이 정해진게 없습니다.

황당자체 였습니다.
법을 만들었는데... 세부 조항이 없다.

그리고, 현 사장을 임명한 사람은 현 대통령이 아닌가요?


BlogIcon YaWaRa / 2018.11.25 22:55 신고 / 수정/삭제
개인적 내용은 다를 수 있고 사실,생각과 주장이 섞여서 여러곳을 지적하고 싶지만 확실히 증명할 것만 얘기드리면 lh사장은 2016년 3월 임명되었습니다~ 문재인 대통령은 2017년 5월 10일 취임했습니다.
대박 / 2018.12.05 14:22 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
대박이네요. 정확히 사태파악을 하고 계시군요. 법과 정의가 바로 세워지는 그 날까지 시민들은 싸울 것입니다. 설령 국토부라고 하더라도, 설령 하나님이라고 하더라도. 생존권과 평등권이 보장되어야 합니다. 아니면 기관과 조직을 해체해야 합니다. 더 이상 필요하지 않는 악의 축이 되겠네요.
야후 / 2018.12.11 23:08 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
조목조목 잘 짚어준 좋은글입니다.
공감합니다.
FXDX / 2019.09.18 20:58 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
10년 공공건설임대주택의 분양전환가격을 5년 공공건설임대주택과 같은 방법으로 산정하게 된다면, 분양전환을 받게되는 임차인의 시세차액은 어떻게 생각하시나요? 이는 정당한건가요?
예를들면, 주변시세가 10억이라고 했을때 10년 방식으로 분양전환가격을 9억으로 가정하고 5년 방식으로 분양전환가격을 6억으로 가정했을때 임차인이 앉은자리에서 취하게되는 3억의 이익은 말이안된다고 생각됩니다.
BlogIcon YaWaRa / 2019.09.18 21:01 신고 / 수정/삭제
남이 10년동안 무엇을 감당하고 잃었는지 모른척하면 당연히 배아프겠죠. 남들이 하는 일이 그냥 다 거저 얻고 쉬워보이고 결과와 돈에만 촛점이 맞춰있으면 충분히 그런 삐뚤어진 생각을 하게 됩니다.
BlogIcon FXDX / 2019.09.19 00:04 / 수정/삭제 / 댓글쓰기
돈에 촛점을 맞추는게 아니죠. 구 임대주택법 상 10년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 감정평가가격으로 규정하고 있습니다. 임대사업자는 임대차계약 체결 전 분양전환가격산정기준에 대해 설명하였으며 임차인은 이를 확인, 동의 후 계약을 체결하였습니다. 10년 임대주택의 분양전환가격이 감정가의 평균으로 산정되니 분양전환가격이 높으니까 5년 임대주택 산정기준으로 바꿔달라는거 자체가 말이 안되는겁니다.
BlogIcon YaWaRa / 2019.09.19 00:08 신고 / 수정/삭제
계약서가 무슨 영원불멸의 경전이라도 되세요? 그렇게 억울하면 헌법소원을 하던 혼자 운동을 하던지 하세요. 처음엔 돈 가지고 얘기하더니 이제 말을 바꾸네. 씨알도 안 먹히는 얘기로 누가 설득되겠어요.
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