신규택지지구 소식이 들려오면서 어김없이 들려오는 임대이야기입니다. 예전에 기가막혀서 저장했던 글입니다.

요새 젊은 친구들사이에서 이런소리가 나올리는 없고, 상당히 옛날 분이 정보 업데이트가 없으면서 생기는 편견을 그대로 가지고 현대시대를 사시는 분들이 좀 있으신것 같아요. 시대가 바뀌었으면 집만 새집으로 옮기지 마시고 이전시대의 낡은 가치관과 생각도 옮기실 필요가 있다고 생각되어 정리하고자 합니다. 다 어디가서 망신 안당하시라고~ (겉으로 욕 안한다고 눈치 못채는거 포함) 

1. 임대주택 분류

임대주택은 크게 두가지 부류로 나눠집니다.

- 분양전환형(분납, 5년, 10년) : 일정기간 임대 후 임대자에게 분양전환됨 때문에 당첨과 함께 청약통장이 소멸됩니다.(분양과 동일 상태)

이중 일반적인 사람들이 알고 있는 임대 주택이라 함은 영구임대를 많이 얘기합니다. 영구임대는 기초생활수급자, 독거노인, 국가유공자 등 사회적 취약계층에 시세의 2~30%라는 저렴한 가격으로 공급되는 주택으로, 주로 15평 미만의 작은 평수가 대부분입니다. 심지어 그분들의 임대료도 취로사업 등을 통해서 조달하거나 다른 정부자금으로 지원할 정도로 형편이 어려우신 분들이에요.실제 통계자료로 보면 영구임대는 제일 적게 짓고 있습니다. 그런데 사람들은 제일 적게 짓는 영구임대를 모든 임대주택의 개념으로 인식하고 있습니다. 얼마나 옛날 사람인지 확인 가능한 부분이죠.
요새 임대주택 트렌드(?)는 공공임대입니다. 공공임대가 시작할때 있었던 분납과 5년 임대는 없애고 LH가 천문학적 수익을 얻을 거라고 생각하는 10년 공임을 엄청나게 짓고 있습니다. LH, 판교 공공임대아파트로 ‘1조1500억 원’ 수익
그게 돈이 된다고 보니까 호반건설도 위례에다가 짓고 있구요... ""무늬만 임대"…'위례 호반가든하임' 둘러싼 불편한 진실"

최근 공공임대의 청약 조건을 보시면 대상이 사회 저소득층이 아니라는건 잘 아시리라 봅니다. 그래서 슬럼화가 된다는 소리는 앞뒤가 안맞는 얘기라는걸 더 설명할 필요는 없을것 같습니다. 근거없는 아무말대잔치 되시겠습니다.

2. 임대 주택별 정부 재정지원 비율
- 영구임대주택 : ‘89～’93년까지 정부 재정지원(85%)으로 건설하였고, 2009년부터 공급을 재개한 임대주택
- 50년공공임대 : ‘92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 건설한 임대주택으로 재정(50%), 기금(20%)를 지원(’94년이후 재정중단, 기금70%)받아 영구적인 임대 목적으로 건설한 임대의무기간이 50년인 임대주택
* ‘96년이후 철거세입자용과 재개발 임대주택을 제외하고 사실상 건설 중단
- 국민임대 : ‘98년부터 재정(10～40%) 및 국민주택기금(40～50%)을 지원하여 건설 또는 매입한 임대의무기간이 30년인 임대주택
- 10년공공임대 : ‘04년 3월부터 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금을 지원받아 건설하는 임대의무기간이 10년인 임대주택
- 5년공공임대(공공기관, 민간) : 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금를 지원받아 건설한 임대주택으로 임대의무기간이 5년 이상인 임대주택
- 민간건설임대 : 민간이 주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않고 순수 자기자본으로 주택사업승인을 받아 건설하여 임대하는 주택
이 중 주택기금은 분양하는 아파트 등에 지원해주는 것이므로 공공임대는 실제로는 후분양 단기임대주택으로 봐야 합니다.

3. 소셜믹스의 이해와 국내사례
소셜믹스 단지는 아파트나 주택단지 내에 분양물량과 임대 물량을 같이 시공하는 것입니다.

우리나라는 2003년부터 SH공사에서 장기전세라는 제도를 만들면서 도입이 되었습니다. (재개발, 재건축을 할 때 같은 단지 내에 임대아파트 비율을 10%(후에 15% 이상으로 상향)이상으로 강제했고, 이에 재개발 조합이나 재건축 조합들이 아파트 단지를 설계할 때 별도의 아파트 동을 만드는 식으로 분양아파트와 임대아파트를 함께 조성)

이 제도를 처음 만든 이유는 홍콩과 싱가포르에서인데, 주택용지가 부족해지고 부자와 서민이 서로 격리되면서 생기는 사회문제를 정부가 나서 학교, 교통시설 등 사회간접자본을 함께 이용케 함으로써 빈부격차가 계층격차로 번지는 것을 막자는 취지로 이 소셜 믹스 정책을 도입하게 된것이죠.

해외에서 시행을 하다보니, 이게 계층간에 더 위화감을 조성하는 일이 생겼습니다. 부자들과 빈민들이 같이 살게 한다는 취지 그 자체에서, 부자들이 빈민들과 같이 살기 싫어한다는 점을 간과했기 때문이죠. 동남아여행가보면 아시겠지만 부자들이 사는 주택에는 경비원을 세워두고 있는 경우를 보실 겁니다. 그만큼 빈부격차가 심해서 그런것이죠.

문제는 우리나라에서 소셜믹스를 할때 이런 외국에서의 문제사례를 확인하고 대책을 마련했어야 하는데, 그렇게 못한거죠. 그래서 분양단지와 앞에 설명한 영구임대를 같이 섞는다거나 하면서 생기는 빈부격차의 문제로 출입구를 따로 둔다거나 하는 분쟁들이 나온것을 뉴스에서 보셨을 겁니다. 요새는 그래서 그렇게 안하고 있지요. 최근 나온 공고에서 보시면 확인하실 수 있습니다.

4. 분양과 임대는 별 문제가 아닙니다.

중요한건 사람들의 인식은 제대로 알지 못하는 것에서 부터 시작합니다. 제대로 알면 그런 말조차 나오지 않을 것입니다.

그리고 임대를 비하하고 혐오성 거짓정보를 퍼뜨리는 사람들의 인식을 알게 됩니다.

차별과 혐오의 근원은 내가 남들보다 뭐라도 잘난게 없으니 남이 나보다 못한걸 공격하려는 그 인간의 저열함,

========

차별을 하는 사람은 임대나 분양을 차별하고
분양받으면 공공이냐 민영에서 차별하고
민영이면 브랜드로 차별하고
브랜드는 평수를 차별하며 층수로 차별하고 나중에는 지역차별을 합니다.
어떻게든 자신이 남들보다 더 위에 위치하고 싶어하는 저열한 인간들이 하는 짓입니다. 그런거 따지는 사람은 관계자체를 다시 생각해 보시는것을 정중하게 권해드립니다.
나이 좀 들어서 자기가 남들보다 우위에 설 수 있는게 집이나 학력이나 돈밖에 없다면 그 사람 인생은 참 슬픈게 아닐까 싶은게 내 생각. 그런걸로 우위에 설려고 하면 최소한 나는 당신 얼굴에 콧방귀를 날려 줄 것입니다.

감정을 나누는 것은 쉽습니다. 하지만 Data를 보고 철저히 논리적으로 얘기하지않으면 상대 반대집단에 책을 잡히고 전체 논리가 부정당할 수 있습니다. 언제나 배우고 분석하고 이성적인 결론을 내는 것이 중요합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 시세차익이네, 계약서대로 하자느니 하는 사람들은 자기가 무지하기때문에 그런 소리를 하는 것입니다. 그런것에 말려들지 말고 검증가능한 자료로만 얘기하면 상대방은 입을 닫을 수 밖에 없습니다.

- 분양가 상한제가 미적용되는 임대주택으로 당첨되더라도 재당첨제한이 걸리지 않음

- 10년동안 무주택기준이 없어도 분양전환이 됨, 무주택자 기준 자체가 없음

- 2009년 당시 저정도 보증금에 월세 내는 분들이면 생활수준이 어느정도인지 파악이 됨

핵심은 중대형과 중소형을 다같이 묶어서 보지 말라는 겁니다. (PD수첩 보고도 저사람들은 서민 아니라고 비난하는 분들 많이 봤습니다.)

LH가 모집하는 10년 공공임대 대부분이 미달입니다. 그 이유는 10년 공임의 치명적인 문제인 분양가상한제 땅에서 분양가 상한제를 지키지 않는 문제가 제일크고, 그 다음이 입지입니다. 

10년 공공임대는 하남 감일, 하남 미사를 제외하고는 대부분 잔여세대를 모집했습니다.

LH홈페이지 경기도 기준 잔여세대 검색 시 나오는 리스트 (2017년 1월부터~ 현재) 경기도는 이렇고 지방은 전체가 미달이라고 보시면 편합니다. 체크되어 있는 예비자를 같이 모집하는 곳은 사실상 미달이 아니라고 보시면 될것 같습니다. 이런 곳의 미달은 실제 평수문제 (59m 기준으로 그 이하는 인기가 없고 그 이상으로 넘어가면 임대료때문에 또 인기가 적어집니다.)라고 보시면 됩니다.

* 여기서 의문을 가지시는 분들이 계실 겁니다. 남양주 진건 등의 지구는 왜 없나? 그 이유는 시행주체가 LH가 아니라 경기도시공사이기 때문입니다. 그건 아래에 별도로 넣겠습니다. 경기도시공사의 10년 공임은 미달이 거의 없습니다. 없는 이유는 공급되는 공공임대 수가 적은것과 LH처럼 양심없는 짓(시세대로 분양전환가격)을 안한다는 얘기를 계속 하기 때문입니다.

10년 공공임대에 대해서 제대로 알아보지 않아 후회하는 분들이 계시고 한편으로는 제대로 알아보지 않고 입주자들을 비판하는 사람들도 있습니다. 이번 기회에 10년 공공임대를 제대로 알아 보고자 몇가지 정보를 Q&A형식으로 설명드리고자 합니다.

- 공공임대라는 이름 때문에 흔히들 통장이 소멸되는 것을 모르시는 분들이 있습니다. 다른 임대주택들은 통장이 소멸 안되거든요.

  사실 공공임대는 실제로는 후분양 단기 임대주택이라고 정의해야 맞는 의미가 됩니다.
  그 이유는 다른 임대주택(영구,50년,국민 등)은 주택의 권리가 LH에 있으나, 공공임대(분납, 5년, 10년)는 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문입니다. 때문에 실제로는 분양의 성격이 더 강합니다.

- 결론부터 얘기하면 공공임대(분납, 5년, 10년)는 국민세금지원을 받지 않습니다.

[주택별 정부 재정지원 비율]
- 영구임대주택 : ‘89～’93년까지 정부 재정지원(85%)으로 건설하였고, 2009년부터 공급을 재개한 임대주택
- 50년공공임대 : ‘92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 건설한 임대주택으로 재정(50%), 기금(20%)를 지원(’94년이후 재정중단, 기금70%)받아 영구적인 임대 목적으로 건설한 임대의무기간이 50년인 임대주택
* ‘96년이후 철거세입자용과 재개발 임대주택을 제외하고 사실상 건설 중단
- 국민임대 : ‘98년부터 재정(10～40%) 및 국민주택기금(40～50%)을 지원하여 건설 또는 매입한 임대의무기간이 30년인 임대주택
- 10년공공임대 : ‘04년 3월부터 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금을 지원받아 건설하는 임대의무기간이 10년인 임대주택
- 5년공공임대(공공기관, 민간) : 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금를 지원받아 건설한 임대주택으로 임대의무기간이 5년 이상인 임대주택
- 민간건설임대 : 민간이 주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않고 순수 자기자본으로 주택사업승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

이와같이 공공임대(분납, 5년, 10년)는 주택기금과 지원을 받습니다. 주택기금은 국민주택채권, 청약저축, 융자금 회수 등으로 자금을 조성하여 국민주택 및 임대주택 건설을 위한 주택사업자와 주택을 구입 또는 임차하고자 하는 개인수요자에게 자금을 지원하는 것입니다. 즉 국민세금이 아니라 우리가 낸 청약 통장 등을 통해 마련한 재원입니다. 세금이 아닙니다. 이는 분양주택도 같이 지원해 주는 것이므로, 세금의 혜택을 과도하게 받는다고 주장하면 분양주택도 세금 헤택을 받는 다는 소리가 됩니다.

- 2번에서 보셨다시피 분양전환시 환수되는 이익 금액은 국고에 한푼도 환수되지 않습니다. 모두 LH라는 기업의 이익금으로 처리되며, 그 돈이 복지에 사용되는 여부는 기업 마음대로 결정합니다. 이를 복지에 사용해야 할 어떠한 근거도 없습니다. 당연히 이익이 많이 날수록 직원들 성과급으로 처리됩니다. 한국전력이 누진제로 엄청난 수익을 거둔거 기억하시죠? 한전, 사상최대 영업이익···2년 연속 10조 돌파 이 돈은 기업 이익금일 뿐입니다.

이때 여러분은 어떠셨습니까? 누진제가 잘못되었다고 폐지 또는 고쳐달라고 전국민적으로 저항이 있었습니다. 그 결과가 우리가 이번 여름에 받은 전기요금인건 아시죠?

- 요즘 판교 공공임대 때문에 시끄럽죠. 무주택을 10년 유지하며 분양만 받기를 기다렸던 사람들이 일순간에 파렴치한 내지 옵션상품에 배팅한 투기꾼으로 몰렸습니다. 그 쟁점은 주택의 분양전환 시 이익금이 누구의 것이냐는 것이죠.

LH, 판교 공공임대아파트로 ‘1조1500억 원’ 수익

- 우선 2번으로 돌아가서, LH가 적자를 내는 임대 사업은 공공임대(분납, 5년, 10년)와는 상관이 없습니다. 공공택지에 짓고 주택기금으로 자금을 지원합니다. 그럼 LH는 무슨 투자를 해서 무슨 손해를 보나요?

네, 손해를 볼 수 있는 case가 딱 하나있습니다. 주택이 미분양이 되었을 때입니다. 어떤 공공임대(분납, 5년, 10년)이든 분양이100%되면 손해를 볼 수 있는 구조가 아니지요. 미분양이 되면 누구 잘못일까요? 사업시 미분양 예측을 제대로 검토하지 않은 LH책임이지요. 그래서 사업실패하면 기업처럼 책임물고 짤리나요? 성과급 조금 줄어들겠죠~ ^^
공공택지에 짓고 주택기금으로 자금으로 짓는데 무슨 손해를 보나요? 분양전환 시 한푼도 손해를 보지 않습니다. 주택기금 이자요? 그거 입주민들이 냅니다. 왜냐구요? 1번에 얘기했듯이 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문에 실제 주택의 소유자가 될 입주민이 모든 비용을 지불합니다. 

- 그나마 다른 임대주택의 적자규모를 잘못 계산하고 있다는 내용도 있습니다. LH 임대주택사업, 감가상각비 제외하면 매년 천억대 흑자 이런 무리한 내용을 근거로 끌어오는 사람이 있으시면 해당 사항이 없다고 말씀드리면 됩니다.

- 누가 항상 법대로 하자는 얘기를 해서 제가 이렇게 대답해 준 적이 있습니다.
" 한일합방도 정식절차니까 독립운동도 위법이라고 할 사람들"

- 현재 법의 쟁점은 공공택지지구에 지어 분양가 상한제를 적용한 주택을 임대주택이라고해서 적용받지 않고 LH가 과도한 수익을 챙기는 문제입니다. 이 법의 허점을 이용해 호반건설이 이런 아파트를 분양했습니다. ""무늬만 임대"…'위례 호반가든하임' 둘러싼 불편한 진실" 말그대로 위법이 아니니까 수익금을 LH가 아닌 민간건설사가 다 챙기는 차이밖에 없습니다.

그런데 이 법을 지켜야 하는 이유가 무엇인가요? 누구를 위해 이 법을 꼭 지켜야만 하는 걸까요?

- 공공택지지구를 토지를 수용하는 원주민들의 원성이 있음에도 싸게 공급하고 주택기금도 지원하는 이유는 국민들의 주거안정을 위해서지, 기업의 이익을 위한게 아닙니다. 

- 문제점만 이야기하고 해결방법을 제시하지 않으면 좋은 글이 아니죠. 그럼에도 불구하고 10년 공임 청약을 하시려는 분들을 위한 팁을 몇가지 알려드립니다.

- 청약통장은 부부가 동시에 만들고 그 중 작은 금액의 통장을 사용하십시오. 분양전환까지는 무주택자이므로 5년동안 청약 재 당첨 불가가 풀리는 5년 뒤에 다른 청약이 가능할때 사용하기 위해서입니다.

- 공공임대 역시 입지를 보시기 바랍니다. 1번에 설명했다시피 후분양 단기 임대주택의 개념이므로 분양을 할때와 마찬가지의 입지 분석을 하시고 청약하셔야 합니다.

- 공공임대 최대 보증금 납입이 어려울 정도의 재정이시라면 국민임대 등으로 다른 방법을 고려하시는 것도 방법입니다. 월 납입금은 적립되는 것이 아닙니다. 그리고 2년마다 최대 5% 상승합니다. 수익이 매년 상승하면 상관없는데, 이 임대료에 대출 이자까지 감당하면 가정경제가 그리 좋은 상태가 되지 않기 때문입니다. 때문에 이럴경우 정부재정을 지원하는 저렴한 임대주택을 고려하시는 것도 방법입니다.

- 상황을 냉정하게 보시고 이성적인 판단을 하십시오. 요새 공공임대 분양전환에 대해 감정으로만 호소하는 분들이 있습니다. 이런 경우 다시 감정적인 반대 의견을 만날 확률이 큽니다. 감정에 호소할 필요가 없습니다. 분양가 상한제라는 법을 지켜서 모든 사람이 더 좋은 세상을 만들겠다는 거지. 나혼자만 떼법써서 배불리겠다는 이기주의가 아닙니다.