최근 신도시들(남양주 다산, 양주 등)을 바라보는 개인적인 생각들

위례, 갈매, 다산, 미사, 감일, 운정 등을 돌아보고나서 개인생각 에 이어지는 개인적인 생각입니다.

우문현답으로 시작하겠습니다.

우문 : 앞으로 집값은 계속 오를까요?

현답 : 오를 곳은 오르고 내릴 곳은 내립니다.

하남 미사, 구리 갈매, 화성 동탄, 마곡, 의정부 민락으로 이어지는 신도시 분양이 어느정도 일단락되었습니다. 이제 북위례, 감일, 남양주 다산(진건+지금), 양주 등의 신도시가 땅을 파면서 청약을 하고 있습니다. 오랫동안 관련 내용의 글을 보고, 제 개인적인 생각을 풀어보고자 합니다.

(지역폄파 이런거 없습니다. 그런걸 느끼면 저말고 스스로에게 질문해 보세요.)

1. 지하철, 철도 호재

- 8호선, 9호선, GTX, SRT 참 많기도 합니다. 그리고 그걸 홍보삼아 건설사들이나 업자들이 호재! 호재!를 외칩니다.

제가 어릴적 송파구 거여동(지금 이제 재개발 들어가는 거여2-1지구)에 살았습니다. 5호선 지하철이 들어온다고 하더군요. 

그게 고1(17살?)때문입니다. 그리고 그 지하철을 실제로 탄건 군대갔다오고 23살때였습니다. 

6년정도였죠. 제일 빨리 잡아도 6년입니다. 

- 지금 신도시중 제일 빨리 연장된다고 보는 예상하는 구간이 5호선연장 2018년, 8호선 연장 별내선입니다. 별내선은 문제없이 간다면 완공시점이 2022년입니다. 지금으로부터 5년입니다. 그러니 나머지 선로들은 10년이상 잡으면 됩니다. 그럼 그때까지 교통은 지옥이라는 소리고 거기 실거주로 사는 사람들은 정말 힘들다는 거죠.

- 게다가 역이 생긴다고 해도 배차간격이 하루에 10번이라거나, 시간당 1,2번오면 그걸 과연 어떻게 받아들여야 할까요?

  그리고 말그대로 역세권은 자기 집에서 걸어서 역까지 갈 수 있는 거리지 마을 버스타고 가야 하는 그런건 역세권 아니잖아요?

    

- 철도가 그런데 경전철이니 트램계획? 위례 트램 엎어져서 언제 될지 모르고 의정부 경전철 파산했습니다. 

  물론 달콤한 사탕발림에 넘어가시는건 자유입니다.^^

- 그런데 분양할 당시에는 역이 들어오는 프리미엄까지 계산해서 분양가가 계산되는게 일반적입니다.

그래서 돈있는 사람들은 집을 사서 전세를 2사이클 정도 돌린 후에 교통이 좋아지면 그때 들어가던지 매수하던지를 결정합니다.

즉, 실거주로 신도시를 선택할때 전철역 호재라는 말은 참고만 하시지 당장 소용이 없는 얘기입니다.

2. 살기 좋은집과 팔기 좋은 집

- 위례 24단지 LH꿈에그린은 위례에서 최초로 입주한 단지입니다. (2013년 12월) 지인이 거기 살아서 몇번 갔다오고 수시로 연락해서 동향을 보는 곳이죠. 그리고 전매가 풀린게 2016년 12월, 지인은 그곳에 사실 생각이 없답니다. 호가가 최고일때는 분양가의 2배가 되기도 했다는데 트램 무산과 11.3 대책으로 내려가서 그렇지, 언젠가는 팔고 나오시겠다는 겁니다.

이분은 애초부터 집이 오르면 매수할 생각하고 고생을 각오한 케이스입니다.

- 다들 이시대 최고의 로또였던 세곡동 LH푸르지오를 기억하시나요?  분양가의 약 2.5배의 시세차익을 올릴 수 있었던 이런 횡재는 보금자리주택이라는 것에서 출발합니다. 이명박정부가 실시한 이 정책은 2013년까지 이어집니다. 이때 지정된 지구가 아래와 같습니다

• 시범지구(2009년): 강남구 자곡·세곡·율현동 일대 강남지구, 서초구 우면동, 경기 과천시 주암동에 걸친 서초지구, 경기도 고양 원흥, 하남 미사지구
• 2차지구: 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 서울내곡, 서울세곡2, 시흥은계
• 3차지구: 서울항동, 인천구월, 하남감일, 광명시흥, 성남고등
• 4차지구: 서울양원, 하남감북
• 5차지구: 고덕강일, 과천지식정보타운
• 소규모지구: 서울신정4, 서울오금

- 서울 강남지구 A2블록 전용 60㎡ 이하 분양주택의 본 청약 당시 분양가는 3.3㎡당 912만원으로, 주변 시세(3.3㎡당 1886만원)의 48%에 불과했습니다. 로또는 이미 예견된 상황이었습니다. 하지만 이게 지속되었으면 정말 집값이 안정되었을 것입니다. 집가격이 안정되면 투기대상이 아니게 되기 때문입니다. 그런데 2013년 4월에 보금자리지구는 중단됩니다. 2013년 2월 25일 최순실 정부가 들어서고, 이후 최경환이 2014년 LVT/DTI를 상향해서 빚을 내서 집을 사게해서 집값을 올립니다. 결코 우연이 아니죠. (본인은 그런적 없다지요?) 거기에 대한 참고 글입니다.

과거와 현재의 공공분양 분양가 차이 분석

실거주목적을 위한 부동산 가이드 2. 지피지기편

- 결국 남은 보금자리지구가 로또는 아니어도 그나마 팔면 분양가 이상으로 뽑을 수 있는 팔기 좋은 집이 됩니다.

  그래서 지금 다산이 가성비가 좋다는 얘기가 나오는 겁니다.

  그런데 1번 얘기를 했듯이 과연 실거주로 좋은 곳일까요? 그것은 이 글을 읽는 분들의 판단에 맡기겠습니다.

- 실거주를 생각하시고 프리미엄까지 붙은 집을 사시는 분들은 신중하게 생각하십시오. 투자용과 실거주는 분명히 다릅니다.

3, 신도시도 두가지로 나뉩니다.

- 베드 타운(Bed Town-서울배후 주거단지) : 그야말로 잠만 자고 직장은 딴곳으로 가는 곳입니다. 서울에 대표적인 베드타운이 노원구 상계동입니다. 솔직히 저는 거기 돈주고 사라고 하면 안삽니다. (지역 비하는 아닙니다.) 왜 그러내고 하면 저같이 직장이 강남인 사람에게 자차로 동부간선타고 출퇴근해보라고 하면 답이 나오죠.

베드타운은 처음 신도시일때는 괜찮은데 노후화되면 발전성이 떨어집니다.

- 자족형 신도시 : 주거는 물론 대규모 산업단지를 비롯해 테크노밸리와 기업체들이 다양하게 들어설 예정으로 자족성을 높여 조성하는 것이 특징으로 하는 2기형 신도시들입니다. 물론 그 산업단지가 성공해야 한다는 전제가 따라야 하고 IT업체가 많이 들어온 판교가 좋은 케이스가 되었습니다. 좋은 일자리가 좋은 주거환경을 만든다! 어려운 말로 직주접근현상(職主接近現象) 이라고 부릅니다.

- 신도시의 발전성을 고를 때 베드타운이냐 자족형 신도시인지, 그 산업이 미래에 발전적인 산업인지를 파악한 상태에서 거주지를 고르는 지혜가 필요합니다.

- 저처럼 서울 강남에서 20년동안 직장이 벗어나지 않는 사람은 의정부 민락이니, 양주니 마곡은 아무 의미가 없습니다.

 즉, 자기 상황에 맞는 최적의 지역을 선택해야 합니다. 가족을 위해 출퇴근 하루 4시간을 버리겠다는 분들이라면 제 조언은 아무 의미가 없을 테지만 말입니다. 

4. 정리
- 종합적인 판단을 통해 자신이 오랫동안 편리하게 실거주를 할지, 돈을 벌기 위한 목적인지 결정을 해야 하고 출퇴근이 가능한지 신도시가 어떤 성격의 신도시인지 파악하시고 고르셔야 합니다.

- 숨만 쉬어도 호재라고 떠드는 사람들의 이면에는 자기를 위한 이익이 있습니다. 사람들의 탐욕을 부추기는 행위입니다.

  결국 선택은 본인의 몫이며, 책임도 본인의 몫입니다.

- 마지막으로 "대출을 영혼까지 받아서 가족들은 최대로 허리띠 졸라매서 집사면 집값이 오르니까, 그러면 돈버니까 미래를 위해 현재를 희생하라!는 분들의 얘기에 대한 반론을 으로 마무리 합니다.

고맙습니다.