실거주목적을 위한 부동산 가이드 2. 지피지기(知彼知己)편

실거주목적을 위한 부동산 가이드 1. 기초편

실거주목적을 위한 부동산 가이드 2. 지피지기(知彼知己)편

역시 카페에 올린 내용을 편집해서 올립니다.

안녕하세요. 계속적으로 응원해주시고 의견주신 모든 분들께 감사드립니다.

2번째편부터 이제 본격적인 내용이 될것 같습니다. 최대한 이해가기 쉽도록 쓰도록 하는걸 목표로 삼겠습니다.

2. 지피지기(知彼知己)편

a. 대출대출 

- 자기돈 100%로 집사는 분들이 계시다면 이 파트는 넘어가셔도 됩니다.
- 대출에는 전문용어가 많이 나오죠. DTI, LVT, 집단대출 등등 이걸 하나씩 정리하도록 하겠습니다.

- DTI(Debt-to-Income Ratio, 총부채 상환 비율) : DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)
 어려우실거 없어요 자기가 지금까지 받은 대출하고 소득대비해서 갚을 능력을 측정하는 겁니다.
 쉽게 신용카드의 한도금액이라고 보시면 됩니다. 한국 정부는 2014년 DTI를 60%로 상향했습니다. (상향 이후로 집값이 오르기 시작한건 우연이 아닙니다.)

- LVT(loan-to-value ratio, 담보 인정 비율) : 대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율
 통상 LTV라면 부동산에 대한 주택담보대출입니다. 쉽게 얘기해서 전당포에 물건 맡기고 대출받을 수 있는 한도입니다.
 역시 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향했습니다. 

- 집단대출 : DTI, LVT는 개인의 신용이나 담보를 기준으로 대출된다면 집단대출은 중도금대출, 잔금 대출 등에서 들어보셨죠?

  신규 분양 아파트의 입주 예정자가 단체로 은행에서 받는 대출로 아파트 계약자는 중도금과 잔금을 합쳐 분양가의 70%까지 가능합니다. 개인이 아닌 시공 건설사가 보증을 서기 때문에 개별 대출심사도 따로 없습니다. 대신 시공건설사가 부실하다면.....안되죠! 결론, 집단대출은 개인의 상환능력과 상관없이 받을 수 있습니다.

- 조금 어렵죠? 하지만 다음 파트를 위해 꼭 기억해 두시고 다음장 넘어갑니다.

b. 지기(知己) - 나의 위치를 파악하자 

- 자기돈 100%로 집사면 무슨 고민이 있겠어요? 그런데 다들 대출을 받습니다. 왜? 그돈 없으니까요.

- 그러면 자기가 대출을 받을 수 있는 상황이 어떤지 파악이 필요합니다. 대부분의 이글을 보시는 분들이 집한채 없으신 분들이라면 LVT는 그냥 날리시고 DTI만 생각하세요. 얼마까지 대출받으실 수 있는지? 은행가서 물어보시면 됩니다. 
- 파트1에서 전체집값 기준 30%이상의 대출은 권하지 않는다고 말씀드렸죠?(여기서 오해가 있을 수 있는데 정확히는 총자산대비 30%입니다. 이것은 집을 하나만 가진 사람의 총자산은 집하나 밖에 없기 때문에 쉽게 설명드리려고 한겁니다.) 그 이상 넘어가면 삶의 질에 영향을 받기 때문입니다. 잘살라고 미래에 투자하려고 현재를 참고 살라는건데, 제 개인적으로 현재가 행복해야 미래도 행복할 가능성이 크지 현재도 불행한데 미래가 행복할 가능성은 적다고 보거든요. 우리를 위해 열심히 일만 하시던 우리 부모님 세대를 생각해보세요. 아버지가 돈만 벌고나서 지금 노년에 어떤 대접을 받고 계신지도요. 우리도 그러고 싶으세요? 우리가 집을 구하려는건 가족을 위해서입니다. 어떠한 것도 가족을 우선할 수 없습니다.

- 그리고, 다시 한번 강조합니다. 우리의 목적은 집을 매매하는게 아니라 안정적인 실거주 라는거! 

c. 지피(知彼) - 집소유자들을 파악합시다.

- 이 편의 핵심입니다. 이 글을 읽기전에 심호흡을 한번 하고 물도 한잔 준비하세요. 읽다가 감정이 생길 수도 있거든요.

- 집을 소유(등기 이전 기준, 분양권이런거 말고...)한 분들의 유형을 분석합니다. 이건 제가 조사한 한도이니 더 다양한 형태가 있을 수 있을 수 있습니다.

- 집하나 소유 : 모두 자기 돈이거나 주택담보 등을 통해 집을 가지신 분들입니다. 옛날엔 대부분 이런 분들어었죠.

- 집두개 소유 : 좀 더 큰 집으로 이사가고자 지금 살고 있는 집 말고 더 좋은 집을 가진 케이스입니다. 이럴 경우 돈이 모자라면 그 돈을 모을 때까지 전세(이거 따로 설명 안드려도 되죠?)로 제공받았다가 전세금만큼 모은 다음에 큰집으로 이사가고 이전집은 팔거나 전세주는 방법입니다. 이게 1990년대 고속경제 성장기까지 보통사람들이 재산증식과 집마련을 위한 방법이었습니다.

- 그러나, 이렇게 되면 집값이 폭등할 리가 없죠. 이제부터 지금 왜 아파트 분양가가 오르는 이유를 설명드립니다. 현재 아파트 분양시장의 먹이 사슬 상상도(?)입니다.

- 그림실력은 너그러이 봐주시고(^^:) 우리는 가장밑의 실거주자입니다. 그럼 우리가 대항하고 만나는 대상은 바로 위의 피래미(하수)입니다. 중수나 이런건 보지도 마세요. 우리가 싸울 대상이 아닙니다.

- 2006년 부동산 폭등 후 폭락한 10년동안 강남 아파트를 쥐고 있었던 사람들이 중수 이상입니다. 즉, 이분들은 부동산이 떨어져도 그 수십억의 큰돈을 10년이상 묵혀둬도 버틸 수 있는 분들입니다. (실제 아시는 분 이야기)

- 자 그럼 우리는 본격적으로 하수들의 집구입방법을 확인하죠. 공통적으로 이들은 자본이 충분하지 않습니다. 증권으로 하면 단타투자자(데이트레이딩)이라고 보시면 됩니다.

◎ 갭투자 : 전세를 끼고 집을 구매한 후 전세금을 올려서 자본을 확보해서 같은 방법으로 계속 다수의 집을 구입하여 수익을 증액 -> 그들은 기회마다 전세값을 올리려합니다.

◎ 분양권 프리미엄 판매 : 신규 아파트가 5~10% 계약금 외에 최대 70%의 집단대출이 된다는 점을 이용 여러채의 아파트를 분양받아 집단대출로 이자내면서 버티다가 프리미엄이 붙으면 시세차익을 올리는 방법, 역시 여러채를 동시에 돌려야만 수익을 증액 -> 그들은 기회마다 매매가를 올리려 합니다.

- 여기서 분양권 전매에 대해 더 설명드립니다. 궁금하셨죠? 프리미엄 1억의 순수익이?

- 전매시 취득세가 1년미만시 50%세율, 1년이상 2년미만시 40%세율이고 2년이상 경과시 일반 세율(보통 38%)입니다. 복잡하죠? 예시 나갑니다.  * 저 숫자에 약한데 혹시나 오류 있으면 알려주세요~^^; 

분양가 4억짜리 아파트를 프리미엄 1억을 올려서 팔 경우 최대 수익 계산

분양가 : 4억  매매가 : 5억  양도차액(프리미엄) : 1억  보유기간 : 2년미만  부동산 수수료 : 200만원  양도세 : (1억- 200만원(부동산)) - 250만원(1년1회공제) * 40% =  3820만원  주민세(10%) : 3820만원 * 10% =  382만원  인지세 : 15만원 (매매가 10억 미만)  매도인의 총 수익 : 5783만원    * 매도인의 집단대출 등의 이자는 포함되지 않은 금액입니다.

- 이것도 내기 싫어서 불법을 저지르시는 분들이 허다하죠

- 이 두가지의 기본으로 응용한 다양한 방법의 본인들이 얘기하는 투자기술이 이용됩니다. 정석대로 전체자산의 30%만 대출받지 않고도 이렇게 수익을 거둘 수가 있습니다. 그런데 이 방법에는 변수가 있습니다. 

그들은 집값이 계속 상승하거나 대출이자율이 저금리 기조를 유지해야만 합니다. 그 두가지가 깨지는 순간 힘들어집니다.

- 이걸 이분들은 감!, 모험!, 도전! 재능! 비법! 노하우! 이렇게 표현합니다. 결국 이분들은 집값이 떨어진다거나 오르지 않는다는 소리가 나오면 병적인 반응을 보일 수 밖에 없어요. 그 순간 끝장 나니까요.  그래서 특정지역 짱짱맨(무슨 뉴스, data든 기승전 가격 상승!)으로 얘기할 수밖에 없는 겁니다. 그렇게 믿어야 합니다!

- 그렇게 오른 가격을 마지막 실거주자에게 떠넘깁니다.

- 건설사는 이들을 믿고 분양가를 뻥튀기 해서 가장 큰 수익을 올립니다. 아파트 분양 가격이 터무니없이 오르는데도 경쟁률이 치솟는 이유입니다.

- 그리고 마지막 최대로 부풀려서 곧 터지려는 폭탄(매매가,전세보증금)을 누군가에게 넘기려는 겁니다.즉 희생자가 필요한 게임입니다.

- 대략적이 실거주외 자본이 얼마나 들어왔을까요?

- 참고자료 : [서울분양권 거래 얼마나 늘었을까]  
              [2015년 아파트 분양권 시가총액은 총40조9327억990만원 전년 2014년(29조8885억5563만원)보다 36.9%상승] 

- 여기서 정부가 등장합니다. 다시 정리해 드리죠 

분양권 전매가 증가 → 프리미엄도 상승 → 주변 아파트 값 상승 → 신규 분양 분양가 상승 →   불법거래 빈도 증가(불법전매, 다운계약서 등) → 여론 규제필요성 대두 →   규제시행(분양가상한제 부활, 전매제한 강화) → 시장 위축 → 시장 경기 침체 →  활성화 방안 마련 → 규제 완화 → 거래 증가 → 분양권 전매가 증가 → 이후 반복

- 이것이 5~10년 주기를 반복하는 겁니다.

- 어떻게 이렇게 당연한걸 바보같이 넘어가냐는 얘기를 하는 분이 있는데, 영화 '범죄의 재구성'에 이런 말이 나옵니다.

"걸려들었다. 지금 이 사람은 상식보다 탐욕이 크다. 탐욕스러운 사람, 세상물정을 모르는 사람, 반대로 세상물정을 잘 안다고 잘난 체 하는 사람. 모두 다 우릴 만날 수 있다. 사기는 테크닉이 아니다. 사기는 심리전이다. 그 사람이 뭘 원하는지, 그 사람이 뭘 두려워하는지 그것만 알면 된다"

- 투자는 돈있는 사람들이 하라고 하십시오. 우리는 당장 살아야 할 합리적인 집이 필요할 뿐입니다!

- 그들의 먹이가 되지 마십시오.

d. 복습편
- 대출 총자산대비 30% 이상은 정말 심사숙고하자! 

- 프리미엄은 쳐다도 보지 말자! 우리는 투자같은거 할 군번이 아니다.

- 피래미(하수)들의 방법을 알았으니 써볼까? 선택은 자유입니다. 하지만 저는 우리 아이에게 부자아빠는 아니어도 존경받는 품격있는 부모이고 싶습니다.

- 각 파트마다 잡담형식의 '비하인드 스토리'가 있습니다.

여기까지 길고 어려운글 읽어주셔서 고맙습니다. 이해가 안되거나 오류는 언제라도 연락주세요~