실거주목적을 위한 부동산 가이드 1. 기초편

실거주목적을 위한 부동산 가이드 1. 기초편

모카페에 올렸던 글을 편집해서 올립니다.

0. 이글을 읽기전에
- 이 글은 부동산의 '부'자도 모르는 완전 초보 실거주 목적의 분들을 위한 글입니다.
- 그러므로, 부동산 투자자들이나 전문 업자분들은 지금 뒤로 눌러서 글을 읽지 않으시기를 권합니다.(님에게 좋은 정보 없습니다.)
- 그럼에도 불구하고 읽으려면 이 글의 목적이 아파트 사서 시세차익을 노리는 목적이 아니라 걱정없이 주거안정을 위한 목적의 정보라는 걸을 꼭! 숙지하십시오.
- 그럼에도 투자관련 의견이 나오면 저는 답변을 하지 않겠습니다.
- 예시가 하남에 맞춘건 프리미엄이 제일 많이 오르고 있어 2016년 현재 투기자본이 많이 몰린곳이라고 판단되어서입니다.(제가 여러차례 청약을 넣기도 해서 조사를 많이 했고...)

1. 기초편

a. 부동산 시세 보는 법

  - 증권을 해보시면 아시겠지만 시가, 고가, 저가가있고 상한가 하한가가 있습니다. 부동산도 그대로입니다.
  - 코스닥 코스피는 공공, 민영 아파트로 구분하시면 이해가 쉬울 겁니다.(그냥 예시입니다~^^)
  - 중요한건 아파트의 가격을 결정하는건 그 가격으로 거래가 완료되었을때입니다. 그전까지는 호가(희망가격)일 뿐입니다.
  - 그럼 부동산시세는 어떻게 알수 있을까요? 증권은 증권거래소라는 공정한 시스템이 있지만 부동산은 증권에 비해 투명하지 않은 시스템이라 몇가지 자료를 대조해서 평균적인 가격을 추정해야 합니다.
  - 호갱노노(국토교통부 실거래가), 네이버 부동산(부동산 호가), KB부동산(부동산 호가)
  - 지금은 미사가 거래초기라 data가 부족해서 옆동네 덕풍동으로 볼까요? (하남풍산아이파크1단지 84㎡)
 [호갱노노]
 [네이버부동산]
  [KB부동산] * KB 부동산은 직접 URL이 지원이 안되므로 직접 하남 풍산동을 찍어서 들어가셔야 보실 수 있습니다.
 - 시세를 확인해 볼까요? (트리X고같은게 없어서 일일이 다 찾아야 합니다~^^) 증권처럼 최고가, 최저가가 보이시죠?

  - 네이버 기준으로 매매가와 전세가 1년간, 3년간 추이를 확인해 보세요. (매매가대비, 전세가의 하락이 상당히 눈에 띄네요. 저 그래프대로라면 올라갈 기미가 없습니다. 앞으로 갑자기 올라갈까요?)
  - 그런데 여기에 부동산에서 얘기하는 프리미엄이나 이런건 어떻게 계산해요? 그건 아파트 분양가격기준으로 보시면 됩니다.
  - 지금 예시는 기존 아파트이지만 분양아파트로 보죠. 호갱노노의 기준으로 망월동 미사강변푸르지오 84㎡는 분양가 4억3800입니다.
    네이버 거래완료된게 6억 4천이니까 그걸 기준으로 보면 2억정도의 프리미엄이 붙은거네요. 매도하신분들 축하드립니다 
  - 모든 데이터는 다운계약서 등의 불법거래가 포함되지 않은것을 기준에 둔것을 염두해 두시기 바랍니다.
  - 그런데 전세는 3억6천정도네요. 매매가의 50%로 새 아파트에 주거할 수 있어요. 우리에겐 이게 중요합니다.
  - 아파트가 다른 단지에 대해 비싼건 살기 좋은 아파트라는걸 투자자들이 검증해 준거고, 우린 그 검증한 곳에서 편하게 전세살면 됩니다~^^
  - 검증해준 실거주 목적이 아닌 전세놓는 투자자들에게 감사드려야 합니다. 
  
b. 전세알아보는 법
  - 매매에서 갑자기 전세? 하시는 분이 계실지 모르지만, 지금 시세차익이 최고 2억이나 나는 곳을 매매하는건 돈많은 분들이 하실 일입니다.
  - 통계청의 [2015년 가계금융·복지조사 결과]입니다.
  - 2015년 3월말 현재 30~39세 순자산이 평균  1억8천정도가 나와요. 이게 평균적인 사람들이 아파트에 올인할 수 있는 금액으로 봅니다. 그럼 나머지는 대출받아야 한다는 얘기죠?
  - 아무리 좋은 매물이라도 돈이 있어야죠. 푸르지오를 산다고 하면 4억6천이 대출받아야 합니다. 사시겠어요? 미련을 접으세요. 그건 우리가 낄 데가 아니고 선수들이 낄 자리입니다.
  - 부동산 전문가들은 전체집값 기준 30%이상의 대출은 권하고 있지 않습니다. (근저당도 저기가 한계기준이겠죠?)참고하시기 바랍니다.
  - 그럼 왜 전세는 싸게 나오느냐? 전세는 세입자를 위한게 아니에요. 투자자의 편이를 위한겁니다. 이건 다음편에 다루기로 하겠습니다.
  - 우선 우리는 좋은 전세를 찾아야죠. 전에 제가 쓴 [안전하게 전세 구하는 방법]을 보시고 예시를 들겠습니다.
  - 위 글에 나오는 갭투자자들은 자금여력이 없는 사람들이 하는 단기투자(?)입니다. 갭투자하는 사람들이 가장 큰 위험이 전세가 하락입니다.
  - 전세가가 상승시(자금회수) 매매가가 오르지 않아도 버티면 됩니다만, 매매가가 마구 올라도 전세가가 하락하면(자금부족) 못 버티는 갭투자자들 많습니다.
  -  보통의 갭투자자들은 한채만 하지 않습니다. 이런 문제가 여러채에서 같이 일어난다면 원하는 가격전에 팔아야 하기 때문입니다.
  - 그나마 금리가 낮으면 좀 더 버티는데 금리가 오른다면? 뭐 더 자세한 설명은 생략합니다.(왜 제글에 이성을 상실하는 분들이 있는지 대략 짐작이 가시나요?)

   
  - 그렇기 때문에 [등기부등본 검색(인터넷 1회 700원 유료)] 검색은 필수입니다. 인터넷이 힘들다. 주변 부동산에 요청하면 천원정도 받고 어디서든 뽑아줍니다.
  - 믿을만한 부동산을 찾으십시오. 비교적 그 지역에서 오래동안 하신 분들이 좋습니다. 한탕하고 튈 사람은 아니라는 거죠.
    지역에서 평판이 좋은지 주변 지인분들에게 알아보는 방법도 있습니다. 최소 다운계약서 권하고 하는 사람은 피하십시오. 
  - 순서는 믿을만한 부동산 찾기 -> 매물 확인 -> 주인신상 파악 입니다.
  - 여기서 의문이 드시겠죠? 인터넷 정보는? 그건 그저 참고입니다. 좋은 매물은 인터넷에 등록하기전에 바로 나가는게 대부분입니다.
  - 인터넷 등록할 시간에 부동산에서 리스트 되어 있는 분들께 연락부터 합니다. 전화오면 당장 달려가서 매물을 보십시오.
  - 참고로 제가 전세를 2번 계약했는데 둘다 그날 당일날 나온 매물이었습니다. 그리고 첫번째 전세집의 다음 세입자도 첫번째 방문자가 계약했습니다.
  - 그것이 좋은 전세매물이 인터넷에 잘 안보이는 이유입니다.(보여도 이미 팔렸거나...)
    
c. 복습
  - 이번 파트에서 중요한건 시세 보는 법
  - 잊지마세요! 실거주자는 공공청약부터! 프리미엄붙는 민간 청약은 우리가 낄 곳이 아닙니다.
  - 전세집 구하는 법! 기억해 두세요. 우리의 목적은 실거주!
 - 각 파트마다 잡담형식의 '비하인드 스토리'가 있을 예정입니다.

여기까지 읽어주셔서 고맙습니다.