실거주목적을 위한 부동산 가이드 3. 청약편 Part 1

실거주목적을 위한 부동산 가이드 1. 기초편

실거주목적을 위한 부동산 가이드 2. 지피지기(知彼知己)편

실거주목적을 위한 부동산 가이드 3. 청약편 Part 1

실거주목적을 위한 부동산 가이드는 청약편을 끝으로 마무리 됩니다. part2는 10월경 감일 청약공고시에 등록예정입니다.

역시 카페에 올린 내용을 편집해서 올립니다.

0. 이글을 읽기전에

- 이 글은 부동산의 '부'자도 모르는 완전 초보 실거주 목적의 분들을 위한 글입니다.

- 초보자분들 이 글 읽기전에 먼저 이곳 카페지기님이 하시는 강의를 신청해서 꼭 들으세요. 두번들으세요! 저도 거기서 부터 시작했습니다.

- 이 글의 주 대상은 무주택, 공공중심, 실거주 중심이므로 이 외의 분들은 참고만 하시지 직접 적용하시는데는 차이가 있을 수 있습니다.

3. 청약편 Part 1 준비 편 

請約 / Offer : 일정한 계약을 성립하기 위한 한 측의 일방적인 의사표시. 청약을 하고 나면 받는 쪽이 승낙을 해야 계약이 성립한다. 

청약의 정의에 우리가 알고자 하는 모든 의미와 목적이 들어있습니다. 

기존 주택은 그냥 계약금 내고 중도금 내고 잔금 치르고 사면 됩니다. 하지만 청약은 한정된 자원을 여러사람과 경쟁해야 합니다.

자 그럼, 청약을 하기 위한 단계별로 설명을 드리기전에 단계를 먼저 요약해 드립니다.

a. 청약 성공의 단계

내용이 길기 때문에 part 1과 2로 나뉩니다.

part 1. 준비

목적, 예산 및 자금계획 점검 -> 베이스캠프구축 -> 목표지역 후보군 선택 -> 정보수집 

part 2. 실행

청약공고문 등록 -> 공고문 분석 -> 목표 확정 -> 청약 -> 결과 확인 -> 성공여부에 따라 단계 반복

시작하기전에 얘기드립니다. 청약은 수험생들의 대학입시와 큰 차이가 없습니다. 즉! 수능점수확인하고 (정작 글 작성자 본인은 학력고사 세대라는건 안 비밀!) 자기에 맞는 학과 고르고, 대학 고르고, 원서 넣고 떨어지면 재수하고 하는것도 별반다르지 않습니다. 이 부분을 인지하고 단계별 설명을 시작하겠습니다. 

b. 목적, 예산 및 자금계획 점검

- 우리의 목적은 안정적인 좋은 주거환경을 얻는 것입니다.

- 이게 집을 사는 것이 유리한 것이지 반드시 집을 사야만하는 것이 아닙니다. 사람들이 모두 이 함정에 빠집니다.

- 집는 사는 것이 목적이면 (특정지역 언급해서 미안하지만) 서울 화곡동 빌라한채를 사시면 됩니다.

- 우리는 좋은 환경을 가진 좋은 집에서 오랫동안 걱정없이 사는 것이 목표입니다.

- 그럼 우리가 가진것은? 여기서 현재 받는 대출과 월 이자 월소득을 따집니다. 지금 직장이 공무원처럼 지속 가능한 직장도 있지만 자신의 직장이 몇년간 안정적으로 자금이 가능한 직장인지 등의 계획을 냉정하게 잡으셔야 합니다.

- 자기 수능점수도 모르고 대학원서 넣는 학생 없잖아요~

c. 베이스캠프구축

- 갑자기 왠 베이스캠프? 라고 하실 분들이 있는데, 청약에 단번에 성공하면 얼마나 좋겠습니까만은, 그것은 마치 모든 대한민국 수험생들이 서울대에 한번에 들어가는 것과 같은 확률입니다. 

- base camp는 '장거리 등산이나 탐험을 할 때, 지리적으로 조건이 좋은 지점에 설치하는 고정 시설 또는 텐트'입니다. 즉, 청약의 길로 들어선 이상 길고 꾸준한 여정을 반복해야 하기 때문에 그전에 최대한 안정적으로 살 집이 필요합니다. 상황에 맞게 자기 집을 고르는 법에 도움 드리고자 다시한번 안전한 전세 구하는 방법 을 참고하시기 바랍니다. 

- 베이스캠프를 구할때 팁을 드리면 목표지역을 선택했다면 같은 지역에 캠프를 마련하시는 것을 추천드립니다. 그 이유는 다음단계에서 설명드리겠습니다.

d. 목표지역 후보군 선택

- 집을 구할때 무턱대고 싼집을 구하면 안된다는 것을 다시 한번 얘기드리면서, 이제는 청약 목표지역 선택을 합니다.

- 당연히 제일먼저 직장 출퇴근 거리를 고려합니다. 2,3시간 걸리는 거리는 출퇴근하는 일은 없어야 겠지요.

- 입지라고 정의하는데 기본적으로”지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하고, 편리함은 가까움에 의존한다.”라고 얘기합니다.가까움의 의미가 대중교통의 발달을 적용하는 것이 조금 달라진 것이죠.

- 물론 '슬램덩크'의 '서태웅' 처럼 한가지로 결정을 하는 분들도 있겠지요. 

- 그다음은 학군, 상권, 병원 등의 공공 시설이 위치했는지 파악합니다.

- 실 예로 들어서 제 처음 신혼집이 관악구 신림동이었습니다. 선정된 이유는 

  전철(신림역 걸어서 10분-직장까지 전철로 30분) / 평지 / 롯데백화점 / 보라매 병원 / 등의 조건을 보고 결론지었습니다.

  당시에 저희는 아이가 없었기 때문에 학군은 고려하지 않았습니다.

- 목표지역 선정방법을 정리하면

  걸어서 전철(직장 1시간 이내 출근추천) / 평지(매우 중요: 특히 겨울에 고생함) / 상업지(시장, 쇼핑몰) / 큰~! 공원(녹지확보) / 큰병원 확보

  이렇게 정리됩니다. 

* 이 부분은 베이스캠프를 선정할때도 동일하게 적용할 수 있습니다.

 * 보너스로 한강이 보인다거나, 고속도로같은 이동 수단들이 편하거나 하면 정말 좋지요.

- 여기에 목표지역을 선택했다면 c단계의 베이스캠프를 같은 지역에 구축하는 것을 추천드립니다.

  청약에 유리한 것이 당해지역 점수 때문입니다. 지역은 각 순위마다 당해지역과 기타지역으로 나뉘는데, 

  모집공고일 현재 나의 주민등록등본표상의 거주지가 당해지역(공급지역)거주자이면 당해지역으로, 공급지역 이외 지역의 

  거주자면 기타지역으로 지정 합니다. 크게는 1순위가 되고 작게는 가점이 적용됩니다.

  그렇기 때문에 당해지역 advantage는 아주 좋은 위치에 선점하게 됩니다.

e. 정보수집

- 이 단계부터 참으로 많은 정보를 수집하고 그 중에 정확한 정보를 선별하는 작업을 해야 합니다.

- 대학입시를 준비할때를 생각해 보세요. 어느과를 갈까? 어느 대학을 갈까? 정하고 나면 그 후부터 그 대학이나 과를 나오면 선배들이 어디분야 취직하고 전망이 어떻고 등등 확인하시지 않으셨나요?

- 먼저 해당 지역이 대단위 택지 지구 또는 재건축 지구가 있는지를 확인합니다.

  지역이 넓어도 대단위의 지구가 없다는 것은 대단위 아파트가 들어오기 힘들다는 것이고, 그런 지역에는 아파트가 들어선다고 해도, 주변의 환경이 개선될 여지가 적어진다는 것입니다. 

- 물론 '뉴타운-재정비촉진사업'을 추진하는 지역이 있지만 아시다시피 현재로서는 그 효과나 이익이 크지 않아 부정적으로 돌아선 지역이 많다는 것을 염두해 두시기 바랍니다. 지금까지 나온 뉴타운의 문제점은 지역 정비(교통 등 재반 시설)가 부족하고 아파트만 빼곡히 지어버려 좋은 주거환경을 만들지 못한 결과가 되었다는게 개인의견입니다.

- 대단위 지구가 개발이 안되는 이유는 크게 그린벨트/토지보상비 문제/기타 관련 법규 로 인해 지연이 되고 있는 것이므로 기다리시면 됩니다.

- 서울 경기권에 지금 진행 중이거나 대기중인 지역 중 제가 아는 지역을 잠깐 생각나는대로 나열하면

  서울 구룡마을/ 성뒤마을 / 양원 / 

  북위례 / 하남 감일, 현안 / 과천 / 남양주 다산 / 성남 대장

  여기까지가 확정된 지역이고 그 위에 후보군들은 더 많습니다. 감일하고 같이 하려다 보상금 문제로 포기한 감북이라거나, 이렇게 지역의 정보를 찾으시면 됩니다.

- 어떻게 지역을 확인하느냐, 여러군데의 부동산 카페를 이용하시면 됩니다. 특정한 부동산 카페를 여기서는 얘기드리지 않겠습니다. 재건축, 강남 위주의 카페에서 부터 특정 지역에 특화된 부동산 카페도 있습니다. 우선 카페에서 지역으로 검색합니다.

- 다음지도를 이용합니다. 왜 다음지도냐하면 아파트 단지 정보차이때문입니다. 네이버 지도의 단지정보는 매매가능한 단지만 연동됩니다. 하지만 다음지도는 국민임대 등의 매매 되지 않은 단지들도 모두 검색됩니다. 

이것을 통해 주변지역정보까지 모두 확인이 가능합니다. (평면도는 물론 심지어 단지 월 관리비까지 나옵니다)

- 기초정보가 파악되었다면 이제 임장(臨場)이라 불리는 현장답사를 가셔야 합니다.

  인터넷으로 남들 얘기만 들어서는 판단을 할 수 없습니다. 일단 그 지역을 가보셔야 합니다. 

  가능한 자차로 이동하시기를 권합니다. 차로 이동하면서 주변지역을 둘러볼 수 있기 때문입니다.

- 주변지역을 둘러봤다면 주변 부동산에 들러서 해당지역에 대한 정보를 파악하십시오.

  지인중에 주변 지역에 사시는 분들에게도 얘기를 들으시면 좋습니다. 잘 나오지 않는 지역의 역사 등을 아실 수 있을 것입니다.

- 요약! 대단위 지구 확인 -> 인터넷 정보습득 -> 현장답사 -> 주변인물을 통한 정보 습득 -> 다시 검증 반복

- 자 이렇게 해서 얻은 정보로 마침내 지역을 확정 짓습니다.

- 정보수집을 통해 Plan A 지역, B지역, C지역까지 우선순위를 확보하면 이번 Part 1 준비단계가 끝납니다.

- 이 작업을 목표가 완료될때까지 꾸준히 반복하는것 이것이 관건입니다.

- 반복적으로 얘기하지만, 입시랑 별반 차이 없습니다. 벼락치기 공부보다 매일 하루 1시간씩 공부하는게 훨씬 효과가 있듯이 꾸준히 열심히!

그럼 다음편  Part 2로 찾아 뵙겠습니다. 모두 내집마련의 그 순간까지 파이팅! 입니다!!