감정을 나누는 것은 쉽습니다. 하지만 Data를 보고 철저히 논리적으로 얘기하지않으면 상대 반대집단에 책을 잡히고 전체 논리가 부정당할 수 있습니다. 언제나 배우고 분석하고 이성적인 결론을 내는 것이 중요합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 시세차익이네, 계약서대로 하자느니 하는 사람들은 자기가 무지하기때문에 그런 소리를 하는 것입니다. 그런것에 말려들지 말고 검증가능한 자료로만 얘기하면 상대방은 입을 닫을 수 밖에 없습니다.

- 분양가 상한제가 미적용되는 임대주택으로 당첨되더라도 재당첨제한이 걸리지 않음

- 10년동안 무주택기준이 없어도 분양전환이 됨, 무주택자 기준 자체가 없음

- 2009년 당시 저정도 보증금에 월세 내는 분들이면 생활수준이 어느정도인지 파악이 됨

핵심은 중대형과 중소형을 다같이 묶어서 보지 말라는 겁니다. (PD수첩 보고도 저사람들은 서민 아니라고 비난하는 분들 많이 봤습니다.)

LH가 모집하는 10년 공공임대 대부분이 미달입니다. 그 이유는 10년 공임의 치명적인 문제인 분양가상한제 땅에서 분양가 상한제를 지키지 않는 문제가 제일크고, 그 다음이 입지입니다. 

10년 공공임대는 하남 감일, 하남 미사를 제외하고는 대부분 잔여세대를 모집했습니다.

LH홈페이지 경기도 기준 잔여세대 검색 시 나오는 리스트 (2017년 1월부터~ 현재) 경기도는 이렇고 지방은 전체가 미달이라고 보시면 편합니다. 체크되어 있는 예비자를 같이 모집하는 곳은 사실상 미달이 아니라고 보시면 될것 같습니다. 이런 곳의 미달은 실제 평수문제 (59m 기준으로 그 이하는 인기가 없고 그 이상으로 넘어가면 임대료때문에 또 인기가 적어집니다.)라고 보시면 됩니다.

* 여기서 의문을 가지시는 분들이 계실 겁니다. 남양주 진건 등의 지구는 왜 없나? 그 이유는 시행주체가 LH가 아니라 경기도시공사이기 때문입니다. 그건 아래에 별도로 넣겠습니다. 경기도시공사의 10년 공임은 미달이 거의 없습니다. 없는 이유는 공급되는 공공임대 수가 적은것과 LH처럼 양심없는 짓(시세대로 분양전환가격)을 안한다는 얘기를 계속 하기 때문입니다.

* 2018년 11월 27일 현재 전국LH중소형10년 공공임대아파트연합회에서 후원금 협조요청이 등록되었습니다. 싸움에 동참하시고 여유가 되시는 분들은 후원 부탁드립니다. (저는 저 단체 운영진과 직접 관련 없습니다.)

저는 근거없는 좋은 얘기도 경계하지만 불명확한 공포에도 속지 않습니다. 어떤 선택이든 최상과 최악의 Case를 체크해보고 그 리스크(risk 위험)가 감당할 수 있다고 판단해야만 결정하는 사람입니다. 그렇기 때문에 10년 공임 분양전환의 알려진 Risk인 분양전환의 최악의 케이스를 정리하고자 합니다.
* 사실 여기까지 안 갈려고 했는데(법이라는 게 좀 복잡합니다.) 귀를 막고 소리 지르는 분들이 좀 계셔서...(계약서가 무슨 절대불변의 진리라고 신앙을 가지신 분) 법을 좋아하는 분들을 위해서 이번 기회에 서비스(?)를 제공해 드리려고 합니다.

처음 공공임대를 청약할 당시는 대부분이 인지하지 못했던 Risk였습니다. 그럴 수밖에 없었던 이유는 LH의 보도자료에서도 알 수 있습니다. 이런 내용으로 광고를 하는데, 설마 10년뒤에 현시세대로 분양전환을 할거라고 예측한 사람이 있다면 그분은 점쟁이죠. (빨간 줄은 제가 한 게 아니고 LH가 강조해 달라고 스스로 한 겁니다.)

그리고, 처음으로 입주 후 10년이 지나서 분양전환를 하기 시작하는 단지들이 생겼습니다.

LH는 이미 3만 세대가 분양을 해서 형평성의 문제가 있다라고 하는데, 그건 민간분양이었죠. 자기들거 아니었습니다. 그러니까 쉽게 말해 거짓말하는 겁니다.

입장 바꿔놓고 여러분이라면 나가시겠습니까? 오늘 이 글은 최악의 케이스들을 상정하는 것이므로 참고하시면서 읽어주십시오. 2009년 용산4구역 철거현장 화재 사건을 기억하실 것입니다. 철거민과 전국철거민연합 회원들이 재개발 보상문제와 관련하여 해당 건물에서 농성 중이었고, 경찰의 진압에 맞서 철거민들이 화염병으로 대항하는 과정에서 화재가 발생해 6명(철거민 5명,경찰 1명)이 사망하고, 24명이 부상을 입는 대참사가 벌어졌습니다. 이후 병원에서 치료받던 중상자 1명이 사망하면서 사망자는 7명으로 늘었습니다.

상가건물 하나가 이럴진데 몇십만이 거주하는 아파트는 어떤 일이 벌어질까요? LH입장에서는 자신이 소유권을 주장하기도 애매한 상황입니다. LH가 한푼도 지분을 가지고 있지 않기 때문입니다. (짓는데 돈한푼 낸게 없는 집에 수익은 자기가 다 가져가겠다는 겁니다.)

LH가 이들처럼 분양전환을 거부한 세대에 명도소송(점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송)을 벌여야 합니다. 그게 쉬울지는 각자가 판단할 일이죠.

입주자들은 가만히 있을까요? 이미 LH가 어긴 법들이 한 둘이 아니라 이미 소송이 줄줄이 대기중입니다. 분양전환이 시세대로 된다고 하는 순간 플랜B가 발동되는 거죠. 대충 걸릴 소송과 판례들을 정리해 봤습니다.

* 하기전에 계약서 얘기하실분(계약서 절대불변 신앙자) 계실텐데 계약서보다 법이 상위에 있는건 상식이니까 생각하시고 주장하시기 바랍니다.

- 임대주택법 제 1조 "국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 함" 위반 1조부터 위반이네요.

- 임대주택법 시행규책 제 2조 3 제1항 위반 : 건설원가, 건축비, 택지비는 5년 공공임대에만 적용된다고 우길 수 있으나 10년 공공임대는 건설원가 건축비, 택지비가 적용되지 않는다 라는 문구도 없습니다.

- 임대주택법 시행규칙 제4조 1 제3항 위반 - 분양전환가격 산출근거자료 미제출

- 감정평가에 관한 규칙 제6조2 제 1항 - 다른 법령에 규정이 있는 경우 거래사례 시세평가를 따르지 않고 그 법령에 따른다.(동 법령 무시하고 거래 사례 시세평가를 하면 불법이 됩니다.)

- 임태주택법 시행령 제23조 1항~7항 법령 위반 - 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등

- 임대주택법 시행규칙 별표 1 중 제2호 라목 건축비, 택지비
  건축비 -건축비의 산한가격은 표준건축비로 한다.
  택지비 - 85이하 공공건설임대주택 건설을 위한 공공택지의 경우에는 한국토지공사가 임대사업자에게 공급한 <그 공급가격> 그대로 적용한다.

- 대법원 판례: 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 : 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다.

- 연계되어 소급입법에 관한 판례도 있네요.

등등이 줄줄이 대기 중입니다. 이건 결판이 날 때까지 끝까지 갈 겁니다. 사법농단으로 유명해진 '일제강점기 강제징용 피해자들이 일본 기업을 상대로 낸 손해배상 청구소송'처럼 오래 갈 수도 있습니다.(정말 오래 걸릴수 있습니다.) 하지만 법적인 근거가 충분하면 끝까지 가볼만 한 것입니다.

조심스럽게 물어보시는 분들 계시죠? "분양전환에 실패해서 입주자들이 나가면 그 집은 다시 매매할때 기회가 있을 것이다!" 우선 기본적으로 남의 불행을 통해 자신의 이득을 보려는 행위를 아무렇지 않게 생각하시는 분들은 다시 한번 생각해 보시기를 바랍니다. 결론부터 얘기하면 가능성이 희박한 얘기입니다.

 - 우선 입주민들이 순순히 나가지 않습니다. 입장바꿔놓고 나가실 수 있겠어요? 불법 건축물에서 버틴 구룡마을 주민들도 못 몰아내고 있는데, 합법적으로 분양권까지 가진 입주민을 쉽게 몰아 내겠다? 가능할까요?

- LH도 명도소송이 힘들거라 기존 세입자의 임대 연장으로 가닥을 잡을 것입니다.

- 예비자들이 기다리고 있습니다. 임대주택은 일정비율로 예비자들을 모집하고 있고 그 분들이 대기중입니다.
  예비입주자가 소진되면 또 추가 모집을 합니다.
  자격조건은 공공분양에 준하는거 아실테고 경쟁률은 예측이 되시나요?

LH입장에서 부드럽게 갈 수 있는 방법은 많아요. 10년 이상 전매제한을 걸거나 하는 방법으로도요(입주민들도 바라는 바입니다.) 그런데 왜 그렇게 하지 않고 무리수가 많은 현 시세대로 받으려는 걸까요?

그건 당연히 돈 때문입니다. LH는 공기업이지만 기업에 들어간 이익금은 자기 마음대로 쓸 수 있습니다. 그 돈은 고스란히 사장이하 직원들의 성과급 잔치로 들어 갑니다. 부채? 부채를 갚는 기준도 기업 마음대로입니다.  이번에 판교만 자기들 뜻대로 분양전환하면 시세차익이 얼마다? 3조다! 그럼 30만 분양전환을 시세대로 받으면 얼마일까요? 상상할 수 없는 대박이죠. 저라도 쉽게 포기못하겠어요. 지들이 한푼도 안 냈는데 천문학적인 돈을 받아요. 로또? 그런거 하나도 안 부러워요. 매달 로또가 터져요~

자신들은 아니라고 합니다. 법과 정의를 수호하고 싶다고 하십니다.

계약서에 계약했으니 지구가 두쪽도고 지켜야 한다고 합니다.

정말 그 이유 때문이십니까? 그정도면 신앙이지요. 순수하게 그러신 분들은 제가 뭐라고 하지 않겠습니다. 종교의 자유는 누구에게나 있는 것이니까요.

탐욕때문이라면? 내가 포기한 기회를 누군가가 누린다면? 누구 노래 가사처럼 니가 누리는 것이 원래 내것이어야 했다고 생각한다면? 남의 불행으로 내가 이익을 볼 수 있다면? 그건 절대로 자기 스스로 입밖으로 내지 않겠죠. 자신들도 그게 부끄러운 짓이라는걸 아니까. 그 답은 제가 아닌 스스로에게 하시기 바랍니다.

고맙습니다.

10년 공공임대에 대해서 제대로 알아보지 않아 후회하는 분들이 계시고 한편으로는 제대로 알아보지 않고 입주자들을 비판하는 사람들도 있습니다. 이번 기회에 10년 공공임대를 제대로 알아 보고자 몇가지 정보를 Q&A형식으로 설명드리고자 합니다.

- 공공임대라는 이름 때문에 흔히들 통장이 소멸되는 것을 모르시는 분들이 있습니다. 다른 임대주택들은 통장이 소멸 안되거든요.

  사실 공공임대는 실제로는 후분양 단기 임대주택이라고 정의해야 맞는 의미가 됩니다.
  그 이유는 다른 임대주택(영구,50년,국민 등)은 주택의 권리가 LH에 있으나, 공공임대(분납, 5년, 10년)는 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문입니다. 때문에 실제로는 분양의 성격이 더 강합니다.

- 결론부터 얘기하면 공공임대(분납, 5년, 10년)는 국민세금지원을 받지 않습니다.

[주택별 정부 재정지원 비율]
- 영구임대주택 : ‘89～’93년까지 정부 재정지원(85%)으로 건설하였고, 2009년부터 공급을 재개한 임대주택
- 50년공공임대 : ‘92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 건설한 임대주택으로 재정(50%), 기금(20%)를 지원(’94년이후 재정중단, 기금70%)받아 영구적인 임대 목적으로 건설한 임대의무기간이 50년인 임대주택
* ‘96년이후 철거세입자용과 재개발 임대주택을 제외하고 사실상 건설 중단
- 국민임대 : ‘98년부터 재정(10～40%) 및 국민주택기금(40～50%)을 지원하여 건설 또는 매입한 임대의무기간이 30년인 임대주택
- 10년공공임대 : ‘04년 3월부터 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금을 지원받아 건설하는 임대의무기간이 10년인 임대주택
- 5년공공임대(공공기관, 민간) : 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금를 지원받아 건설한 임대주택으로 임대의무기간이 5년 이상인 임대주택
- 민간건설임대 : 민간이 주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않고 순수 자기자본으로 주택사업승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

이와같이 공공임대(분납, 5년, 10년)는 주택기금과 지원을 받습니다. 주택기금은 국민주택채권, 청약저축, 융자금 회수 등으로 자금을 조성하여 국민주택 및 임대주택 건설을 위한 주택사업자와 주택을 구입 또는 임차하고자 하는 개인수요자에게 자금을 지원하는 것입니다. 즉 국민세금이 아니라 우리가 낸 청약 통장 등을 통해 마련한 재원입니다. 세금이 아닙니다. 이는 분양주택도 같이 지원해 주는 것이므로, 세금의 혜택을 과도하게 받는다고 주장하면 분양주택도 세금 헤택을 받는 다는 소리가 됩니다.

- 2번에서 보셨다시피 분양전환시 환수되는 이익 금액은 국고에 한푼도 환수되지 않습니다. 모두 LH라는 기업의 이익금으로 처리되며, 그 돈이 복지에 사용되는 여부는 기업 마음대로 결정합니다. 이를 복지에 사용해야 할 어떠한 근거도 없습니다. 당연히 이익이 많이 날수록 직원들 성과급으로 처리됩니다. 한국전력이 누진제로 엄청난 수익을 거둔거 기억하시죠? 한전, 사상최대 영업이익···2년 연속 10조 돌파 이 돈은 기업 이익금일 뿐입니다.

이때 여러분은 어떠셨습니까? 누진제가 잘못되었다고 폐지 또는 고쳐달라고 전국민적으로 저항이 있었습니다. 그 결과가 우리가 이번 여름에 받은 전기요금인건 아시죠?

- 요즘 판교 공공임대 때문에 시끄럽죠. 무주택을 10년 유지하며 분양만 받기를 기다렸던 사람들이 일순간에 파렴치한 내지 옵션상품에 배팅한 투기꾼으로 몰렸습니다. 그 쟁점은 주택의 분양전환 시 이익금이 누구의 것이냐는 것이죠.

LH, 판교 공공임대아파트로 ‘1조1500억 원’ 수익

- 우선 2번으로 돌아가서, LH가 적자를 내는 임대 사업은 공공임대(분납, 5년, 10년)와는 상관이 없습니다. 공공택지에 짓고 주택기금으로 자금을 지원합니다. 그럼 LH는 무슨 투자를 해서 무슨 손해를 보나요?

네, 손해를 볼 수 있는 case가 딱 하나있습니다. 주택이 미분양이 되었을 때입니다. 어떤 공공임대(분납, 5년, 10년)이든 분양이100%되면 손해를 볼 수 있는 구조가 아니지요. 미분양이 되면 누구 잘못일까요? 사업시 미분양 예측을 제대로 검토하지 않은 LH책임이지요. 그래서 사업실패하면 기업처럼 책임물고 짤리나요? 성과급 조금 줄어들겠죠~ ^^
공공택지에 짓고 주택기금으로 자금으로 짓는데 무슨 손해를 보나요? 분양전환 시 한푼도 손해를 보지 않습니다. 주택기금 이자요? 그거 입주민들이 냅니다. 왜냐구요? 1번에 얘기했듯이 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문에 실제 주택의 소유자가 될 입주민이 모든 비용을 지불합니다. 

- 그나마 다른 임대주택의 적자규모를 잘못 계산하고 있다는 내용도 있습니다. LH 임대주택사업, 감가상각비 제외하면 매년 천억대 흑자 이런 무리한 내용을 근거로 끌어오는 사람이 있으시면 해당 사항이 없다고 말씀드리면 됩니다.

- 누가 항상 법대로 하자는 얘기를 해서 제가 이렇게 대답해 준 적이 있습니다.
" 한일합방도 정식절차니까 독립운동도 위법이라고 할 사람들"

- 현재 법의 쟁점은 공공택지지구에 지어 분양가 상한제를 적용한 주택을 임대주택이라고해서 적용받지 않고 LH가 과도한 수익을 챙기는 문제입니다. 이 법의 허점을 이용해 호반건설이 이런 아파트를 분양했습니다. ""무늬만 임대"…'위례 호반가든하임' 둘러싼 불편한 진실" 말그대로 위법이 아니니까 수익금을 LH가 아닌 민간건설사가 다 챙기는 차이밖에 없습니다.

그런데 이 법을 지켜야 하는 이유가 무엇인가요? 누구를 위해 이 법을 꼭 지켜야만 하는 걸까요?

- 공공택지지구를 토지를 수용하는 원주민들의 원성이 있음에도 싸게 공급하고 주택기금도 지원하는 이유는 국민들의 주거안정을 위해서지, 기업의 이익을 위한게 아닙니다. 

- 문제점만 이야기하고 해결방법을 제시하지 않으면 좋은 글이 아니죠. 그럼에도 불구하고 10년 공임 청약을 하시려는 분들을 위한 팁을 몇가지 알려드립니다.

- 청약통장은 부부가 동시에 만들고 그 중 작은 금액의 통장을 사용하십시오. 분양전환까지는 무주택자이므로 5년동안 청약 재 당첨 불가가 풀리는 5년 뒤에 다른 청약이 가능할때 사용하기 위해서입니다.

- 공공임대 역시 입지를 보시기 바랍니다. 1번에 설명했다시피 후분양 단기 임대주택의 개념이므로 분양을 할때와 마찬가지의 입지 분석을 하시고 청약하셔야 합니다.

- 공공임대 최대 보증금 납입이 어려울 정도의 재정이시라면 국민임대 등으로 다른 방법을 고려하시는 것도 방법입니다. 월 납입금은 적립되는 것이 아닙니다. 그리고 2년마다 최대 5% 상승합니다. 수익이 매년 상승하면 상관없는데, 이 임대료에 대출 이자까지 감당하면 가정경제가 그리 좋은 상태가 되지 않기 때문입니다. 때문에 이럴경우 정부재정을 지원하는 저렴한 임대주택을 고려하시는 것도 방법입니다.

- 상황을 냉정하게 보시고 이성적인 판단을 하십시오. 요새 공공임대 분양전환에 대해 감정으로만 호소하는 분들이 있습니다. 이런 경우 다시 감정적인 반대 의견을 만날 확률이 큽니다. 감정에 호소할 필요가 없습니다. 분양가 상한제라는 법을 지켜서 모든 사람이 더 좋은 세상을 만들겠다는 거지. 나혼자만 떼법써서 배불리겠다는 이기주의가 아닙니다.