분양가 상한제(판교, 위례, 미사 등)와 분양전환 아파트의 관계

이해 당사자가 아니면 관심 없는 이야기지만, 감정적인 대응보다, 논리적으로 글을 쓰려고 노력해서 정리한 글입니다. 남의 얘기지만, 왜 사람들이 이 부분에 대해 문제를 삼고 있는지 알고 싶으신 분들이 있다는 생각에 긴글을 또 썼습니다.
다른 카페에서 논리적인 반론을 제안했는데, 논리적인 반론은 하나도 없었다는게 더 슬픕니다. 자기가 모르는 얘기는 최소한 막말은 안했으면 하는 작은 바램을 갖어 봅니다.

1. 분양가 상한제

분양가상한제는 '분양가격 = 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비용) + 택지비' 로 분양가를 제한하는 제도로 아파트 분양가격의 거품을 어느 정도 제거하여 건설회사들의 폭리를 막고 주택시장을 안정화할 목적으로 정부에서 도입한 제도입니다. 지금은 민영아파트에는 적용하지 않고 공공아파트(LH 등)에 적용 중입니다. 대부분의 10년 공임, 공공분양 지역은 분양가상한제가 적용되었습니다. 즉 10년 공임과 같은 지역의 공공분양아파트들은 분양가상한제가 적용된 비교적 저렴한 가격에 분양가를 받은 것입니다.

공공분양 아파트가 민영보다 저렴한 이유는 바로 이 부분 때문입니다.

2. 분양가상한제가 적용된 지역은?

대부분의 신도시가 이 부분에 해당합니다. 판교, 위례, 미사 등등 여러분들이 얘기하고 특히 LH가 대규모로 진행되는 택지지구는 분양가 상한제가 적용되었다고 보시면 됩니다.

이 법을 설명한 이유는 이 법이 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되었기 때문입니다. 본래 분양 원가연동제는 공공택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 한해 실시되었으나 2007년 4월「주택법」이 개정되어 분양가상한제로 바뀌어 적용되고 있습니다. 개정 시행되는 분양가상한제는 공공택지 건설·공급 공동주택뿐 아니라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에도 적용되며 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가는 「주택법」 및 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격의 이하로 공급해야 한다.

3. 분양전환임대아파트는 그럼 왜?

분양전환 임대아파트는 크게 3가지로 나뉩니다. (분납임대, 5년 공공임대, 10년 공공임대) 이 청약에 당첨되면 우선 당첨자들은 다음과 같은 조건을 걸어야 합니다.

- 청약통장 소멸 (분양 아파트와 같음)

- 분양 전환 때까지 무주택자 유지 (임대 아파트 조건과 같음)

임대료도 무슨 영구임대나 국민임대 수준의 임대료가 아니라 그보다 더 높은 임대료를 냅니다. 그것도 2년마다 5% 내외로 상승합니다. PD 수첩에 부영이 어떻게 임대료를 계속 올렸는지 보신 분들 계시겠죠?

이런 조건에도 불구하고 분양전환 임대아파트를 선호하는 이유는 다음과 같습니다.

- 당장 목돈은 없지만 기간 동안 열심히 벌어서 내 집을 마련하고 싶다. 딱 이거 하나입니다.

시세차익 얻고 싶으면 그 오랜 시간 동안 딴 일을 하는 게 더 생산적입니다. 이분들은 투기꾼 마인드의 모험 안 하고 대출 크게 당기는 부담도 싫어서 나름 합리적인 선택을 한 분들입니다. 그걸 인정 안 하니까 막말을 하시는 거죠.

4. 왜 10년 공임만 문제가 되는가?

여기 계신 분 중에 최근 분납임대나 5년 공공임대 청약 공고 난 단지 얘기 들어보셨어요?

그 제도가 사실상 없어진 건 LH가 손해를 보기 때문이 아니라 큰이익을 못보기 때문에 안하는 겁니다. 법적으로 분양가 상한제에 영향을 받아서 분양전환 시에 이익을 못 보기 때문입니다. 분양가 상한제 적용해서 손해 본 아파트들이 있으면 저에게 사례를 들어주시겠어요?

모든 분양전환아파트는 손해를 보지 않습니다. LH가 싼값에 땅 사서, 건설사들도 주택기금 지원받아서 집을 짓습니다. 부영이 왜 부자 됐는지 아세요? 자기 돈 한 푼 안들이고 집 짓고(제대로 짓지도 않아서 거기서도 엄청나게 돈 빼먹고..) 임대료는 꼬박꼬박 올려서 돈 번 겁니다.

그런데 10년 공임만 교묘하게 분양가 상한제를 적용받고 있지 않으니, LH입장에서는 횡재를 하게 되는 것이죠.
분양가상한제를 적용한 토지에다 건설을 했는데, 임대아파트라는 이유로 적용을 안 받는 겁니다. 이게 법의 헛점이었던 거죠.

이런 명백한 법을 허점을 이용해 폭리를 취하려는 LH와 그걸 보고 따라 한 게 위례에 호반건설의 민간임대 아파트입니다. 제 기억으론 이때는 건설사를 엄청난 비난하셨던 기억이 있는데, 똑같은 논리라면 LH가 비난받아야 하는 거 아닐까요?

5. 결론

다시 분양가 상한제의 취지는 건설회사의 폭리를 막자는 취지로 국가에서 시행한 것인데, LH는 국민이 주인인 기업임에도 불구하고 폭리를 취하려고 하는 것입니다. 분양가상한제를 주장하는 건 원래부터 그 지역을 LH가 분양가상한제를 적용한 지역이기 때문입니다. 이건 공공분양, 공공임대 모두 적용되는 사실입니다. 분양 전환아파트라는 애매한 포지션을 이용해 자신들이 유리할 때 마다 분양과 임대의 논리를 교묘하게 섞어버리는(부실공사일 때는 임대아파트라고 하고 분양 전환 할 때는 분양아파트라 하고~) 법의 맹점을 이용해 자의에 의한 해석을 하므로 이걸 명문화하자는 것이 취지입니다.

법 좋아하시는 분들 아직도 10년 공임분들이 생떼를 부린다고 얘기하시고 법대로 라고 하신다면 그 논리 그대로 다시 돌려드립니다. 그 법대로 명확하게 해달라. 이게 그분들이 주장하는 것입니다.

다 떠나서 이런 주장에 반대하는 분들은 어떤 논리인가요? 딱 4개 중 하나이고 전 D가 많다고 보는데..^^

 A. 법은 한번 만들어지면 완벽하므로 절대 불변이다. (참고로 1948년 제정된 대한민국 헌법은 제헌 헌법 이래 9차례 개헌되었습니다.)

 B. 난 LH공무원이다. 내 성과급에 영향을 준다.

 C. 난 건설업자다. 자본주의에서 돈 좀 더 벌자는데 왜 이래? (부영건설 논리)

 D. 난 청약당첨도 안 되는데, 남이 나보다 잘되는 꼴은 죽어도 못 보겠다.

6. 한 줄 요약

분양가 상한제의 허점을 이용해 돈을 벌려는 것은 국민이 주인인 LH의 국민 기만행위이고 이것을 바로잡고 명확히 하자는 것이 10년 공임 분양가 전환의 본질이다.

[LH의 주주현황] 국민이 주인인 기업이 주인을 등쳐먹는 다는게 지금 현재의 상황이다.

이상입니다. 논리적인 반론은 환영합니다.