공공임대는 왜 당첨시 통장이 소멸되는가? (공공임대는 후분양 아파트입니다.) 외

10년 공공임대에 대해서 제대로 알아보지 않아 후회하는 분들이 계시고 한편으로는 제대로 알아보지 않고 입주자들을 비판하는 사람들도 있습니다. 이번 기회에 10년 공공임대를 제대로 알아 보고자 몇가지 정보를 Q&A형식으로 설명드리고자 합니다.

1. 공공임대(분납, 5년, 10년)은 임대주택인데 당첨 즉시 통장이 소멸되는 이유가 뭔가요?

- 공공임대라는 이름 때문에 흔히들 통장이 소멸되는 것을 모르시는 분들이 있습니다. 다른 임대주택들은 통장이 소멸 안되거든요.

  사실 공공임대는 실제로는 후분양 단기 임대주택이라고 정의해야 맞는 의미가 됩니다.
  그 이유는 다른 임대주택(영구,50년,국민 등)은 주택의 권리가 LH에 있으나, 공공임대(분납, 5년, 10년)는 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문입니다. 때문에 실제로는 분양의 성격이 더 강합니다.

2. 국민세금으로 지은 공공임대는 과도한 혜택을 입주민이 받아 역차별 아닙니까?

- 결론부터 얘기하면 공공임대(분납, 5년, 10년)는 국민세금지원을 받지 않습니다.

[주택별 정부 재정지원 비율]
- 영구임대주택 : ‘89～’93년까지 정부 재정지원(85%)으로 건설하였고, 2009년부터 공급을 재개한 임대주택
- 50년공공임대 : ‘92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 건설한 임대주택으로 재정(50%), 기금(20%)를 지원(’94년이후 재정중단, 기금70%)받아 영구적인 임대 목적으로 건설한 임대의무기간이 50년인 임대주택
* ‘96년이후 철거세입자용과 재개발 임대주택을 제외하고 사실상 건설 중단
- 국민임대 : ‘98년부터 재정(10～40%) 및 국민주택기금(40～50%)을 지원하여 건설 또는 매입한 임대의무기간이 30년인 임대주택
- 10년공공임대 : ‘04년 3월부터 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금을 지원받아 건설하는 임대의무기간이 10년인 임대주택
- 5년공공임대(공공기관, 민간) : 공공기관 또는 민간이 공공택지 또는 주택기금를 지원받아 건설한 임대주택으로 임대의무기간이 5년 이상인 임대주택
- 민간건설임대 : 민간이 주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않고 순수 자기자본으로 주택사업승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

이와같이 공공임대(분납, 5년, 10년)는 주택기금과 지원을 받습니다. 주택기금은 국민주택채권, 청약저축, 융자금 회수 등으로 자금을 조성하여 국민주택 및 임대주택 건설을 위한 주택사업자와 주택을 구입 또는 임차하고자 하는 개인수요자에게 자금을 지원하는 것입니다. 즉 국민세금이 아니라 우리가 낸 청약 통장 등을 통해 마련한 재원입니다. 세금이 아닙니다. 이는 분양주택도 같이 지원해 주는 것이므로, 세금의 혜택을 과도하게 받는다고 주장하면 분양주택도 세금 헤택을 받는 다는 소리가 됩니다.

3. 분양전환시 환수되는 이익 금액은 국고로 환수되어 다시 복지에 사용되니까 나라를 위해 좋은 거다.

- 2번에서 보셨다시피 분양전환시 환수되는 이익 금액은 국고에 한푼도 환수되지 않습니다. 모두 LH라는 기업의 이익금으로 처리되며, 그 돈이 복지에 사용되는 여부는 기업 마음대로 결정합니다. 이를 복지에 사용해야 할 어떠한 근거도 없습니다. 당연히 이익이 많이 날수록 직원들 성과급으로 처리됩니다. 한국전력이 누진제로 엄청난 수익을 거둔거 기억하시죠? 한전, 사상최대 영업이익···2년 연속 10조 돌파 이 돈은 기업 이익금일 뿐입니다.

이때 여러분은 어떠셨습니까? 누진제가 잘못되었다고 폐지 또는 고쳐달라고 전국민적으로 저항이 있었습니다. 그 결과가 우리가 이번 여름에 받은 전기요금인건 아시죠?

- 요즘 판교 공공임대 때문에 시끄럽죠. 무주택을 10년 유지하며 분양만 받기를 기다렸던 사람들이 일순간에 파렴치한 내지 옵션상품에 배팅한 투기꾼으로 몰렸습니다. 그 쟁점은 주택의 분양전환 시 이익금이 누구의 것이냐는 것이죠.

LH, 판교 공공임대아파트로 ‘1조1500억 원’ 수익

4. 임대사업으로 적자를 내고 있는데, LH가 이걸로 적자를 메꾸는 것이니까 당연하다.

- 우선 2번으로 돌아가서, LH가 적자를 내는 임대 사업은 공공임대(분납, 5년, 10년)와는 상관이 없습니다. 공공택지에 짓고 주택기금으로 자금을 지원합니다. 그럼 LH는 무슨 투자를 해서 무슨 손해를 보나요?

네, 손해를 볼 수 있는 case가 딱 하나있습니다. 주택이 미분양이 되었을 때입니다. 어떤 공공임대(분납, 5년, 10년)이든 분양이100%되면 손해를 볼 수 있는 구조가 아니지요. 미분양이 되면 누구 잘못일까요? 사업시 미분양 예측을 제대로 검토하지 않은 LH책임이지요. 그래서 사업실패하면 기업처럼 책임물고 짤리나요? 성과급 조금 줄어들겠죠~ ^^
공공택지에 짓고 주택기금으로 자금으로 짓는데 무슨 손해를 보나요? 분양전환 시 한푼도 손해를 보지 않습니다. 주택기금 이자요? 그거 입주민들이 냅니다. 왜냐구요? 1번에 얘기했듯이 LH가 분양전환기간 동안만 관리대행을 맡는 시스템이기 때문에 실제 주택의 소유자가 될 입주민이 모든 비용을 지불합니다. 

- 그나마 다른 임대주택의 적자규모를 잘못 계산하고 있다는 내용도 있습니다. LH 임대주택사업, 감가상각비 제외하면 매년 천억대 흑자 이런 무리한 내용을 근거로 끌어오는 사람이 있으시면 해당 사항이 없다고 말씀드리면 됩니다.

5. 현재로서는 10년 공공임대의 분양전환 기준이 합법이므로 법을 지켜라! 

- 누가 항상 법대로 하자는 얘기를 해서 제가 이렇게 대답해 준 적이 있습니다.
" 한일합방도 정식절차니까 독립운동도 위법이라고 할 사람들"

- 현재 법의 쟁점은 공공택지지구에 지어 분양가 상한제를 적용한 주택을 임대주택이라고해서 적용받지 않고 LH가 과도한 수익을 챙기는 문제입니다. 이 법의 허점을 이용해 호반건설이 이런 아파트를 분양했습니다. ""무늬만 임대"…'위례 호반가든하임' 둘러싼 불편한 진실" 말그대로 위법이 아니니까 수익금을 LH가 아닌 민간건설사가 다 챙기는 차이밖에 없습니다.

그런데 이 법을 지켜야 하는 이유가 무엇인가요? 누구를 위해 이 법을 꼭 지켜야만 하는 걸까요?

- 공공택지지구를 토지를 수용하는 원주민들의 원성이 있음에도 싸게 공급하고 주택기금도 지원하는 이유는 국민들의 주거안정을 위해서지, 기업의 이익을 위한게 아닙니다. 

6. 그럼에도 불구하고 10년 공임을 청약하는 분들을 위한 팁

- 문제점만 이야기하고 해결방법을 제시하지 않으면 좋은 글이 아니죠. 그럼에도 불구하고 10년 공임 청약을 하시려는 분들을 위한 팁을 몇가지 알려드립니다.

- 청약통장은 부부가 동시에 만들고 그 중 작은 금액의 통장을 사용하십시오. 분양전환까지는 무주택자이므로 5년동안 청약 재 당첨 불가가 풀리는 5년 뒤에 다른 청약이 가능할때 사용하기 위해서입니다.

- 공공임대 역시 입지를 보시기 바랍니다. 1번에 설명했다시피 후분양 단기 임대주택의 개념이므로 분양을 할때와 마찬가지의 입지 분석을 하시고 청약하셔야 합니다.

- 공공임대 최대 보증금 납입이 어려울 정도의 재정이시라면 국민임대 등으로 다른 방법을 고려하시는 것도 방법입니다. 월 납입금은 적립되는 것이 아닙니다. 그리고 2년마다 최대 5% 상승합니다. 수익이 매년 상승하면 상관없는데, 이 임대료에 대출 이자까지 감당하면 가정경제가 그리 좋은 상태가 되지 않기 때문입니다. 때문에 이럴경우 정부재정을 지원하는 저렴한 임대주택을 고려하시는 것도 방법입니다.

- 상황을 냉정하게 보시고 이성적인 판단을 하십시오. 요새 공공임대 분양전환에 대해 감정으로만 호소하는 분들이 있습니다. 이런 경우 다시 감정적인 반대 의견을 만날 확률이 큽니다. 감정에 호소할 필요가 없습니다. 분양가 상한제라는 법을 지켜서 모든 사람이 더 좋은 세상을 만들겠다는 거지. 나혼자만 떼법써서 배불리겠다는 이기주의가 아닙니다.